Fakta om Malmö kommun
Län: Skåne län, M
Befolkning dec. 2005: 271 271 personer Flyttningsöverskott totalt dec. 2000-05: 12 227 personer Bostadsbeståndet dec.2005:
- totalt 141 457 lägenheter
- varav allmännyttan: 14 procent - hyresrätt: 75 582 stycken - varav allmännyttan: 28 procent Rivningar 2000-2005
- i flerbostadshus: 3 stycken - i flerbostadshus, allm.nyttan: 0 stycken - förväntade rivningar 2006/07*: 0 stycken Bostadsmarknadsläget dec. 2006*: Bostadsbrist Politiskt styre
-dec. 2002: Socialdemokratiskt - dec. 2006: Socialdemokratiskt Där inget annat anges kommer uppgifterna från SCB. * Enligt Bostadsmarknadsenkäten
4. Organisation och ägande
MKB Net AB MKB Fastighets AB
Malmö kommun
Bostadsföretag MKB Fastighets AB
Bolaget ska förvärva fastigheter, upplåta av fastigheter med tomträtt, förvär- va tomträtter, bygga eller bygga om hus, förvalta fastigheter och tomträtter.
Med 20 826 lägenheter är MKB Malmös största hyresvärd. Rollen som marknadsledande kommunägt bolag innebär att MKB har ett särskilt ansvar för bostadsmarknaden i Malmö och för att aktivt medverka till stadens ut- veckling.
Ca 10 procent av den totala arean utgörs av lokaler. Förändringar
Verksamhet för dotterbolag MKB Net AB
Bolaget ska utveckla och tillhandahålla nuvarande och kommande tele- kommunikation till hushåll.
MKB har gjort egen satsning på ett höghastighetsnät för IT- och TV- kommunikation.
5. Marknadsandelar
Enligt Statistiska Centralbyrån var den 31 december 2005 det totala antalet bostäder i Malmö 141 457 lägenheter. Av dessa ägdes 20 389 eller 14 pro- cent av det kommunägda allmännyttiga bostadsföretaget.
Av bostadslägenheterna var 18 procent småhus och 82 procent flerbo- stadshus. Det kommunägda allmännyttiga bostadsföretaget ägde 2 procent av bostadslägenheterna i småhus och 17 procent av bostadslägenheterna i flerbostadshus.
I kommunens bostadsbestånd var fördelningen på upplåtelseformer 53 procent hyresrätt, 33 procent bostadsrätt och 14 procent äganderätt. Det kommunala allmännyttiga bostadsföretaget ägde 27 procent av hyreslägen- heterna.
Bland kommunens lägenheter i småhus var 78 procent egnahem, 13 pro- cent bostadsrätter och 9 procent hyreslägenheter. Bland kommunens lägen- heter i flerbostadshus var 63 procent hyresrätter och 37 procent bostadsrät- ter.
Av kommunens hyreslägenheter i flerbostadshus ägde det allmännyttiga bostadsföretaget 28 procent, kooperativa företag 7 procent och privata fas- tighetsägare 63 procent.
6. Ekonomisk situation, avkastningskrav och utdelningskrav
MKB Fastighets AB (mb) 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Rörelsens intäkter, mkr 1 268 1 238 1 187 1 159 1 071 1 068
Driftnetto, mkr 418 445 409 450 385 336
Årets nettoresultat, mkr 287 121 95 101 61 -29
Fastigheternas bokf. värde, mkr 5 624 5 601 5 647 5 584 5 429 5 021 Fastigh. "bedömda" värde, mkr 11 314 10 900 10 300 9 600 7 300 7 000 Skulder (inkl avsättningar), mkr 3 874 3 918 3 940 3 920 3 864 3 382 Eget kapital, mkr 2 184 2 143 2 058 2 008 1 937 1 872 varav aktiekapital 1 500 1 500 1 500 1 500 1 500 725 Grundkapital, mkr 172,1 172,1 172,1 172,1 172,1 172,1
Soliditet, % 36,3 34,4 33,5 33,1 32,7 34,9
Direktavkastning, % 7,3 7,7 6,9 7,7 7,5 6,8
Avkastning totalt kapital, % 4,4 4,8 4,4 5,1 4,1 1,8
Vakansgrad hyresintäkter, % 1,5 1,3 1,2 1,2 1,3 1,3
Vakansgrad antal lgh-objekt, % - - - - - -
Resultatet för 2005 påverkades av ”återföring periodiseringsfond” om 200 mkr.
Ekonomisk ställning:
• Fastighetsbeståndet, mätt i area, har ökat med 4 procent under perio- den.
• Små förändringar över perioden för skuldsättning och fastigheternas bokförda värde. I början av perioden uppgick skulderna till 67 procent av fastigheternas bokförda värde och i slutet av perioden till 69 procent. Soliditeten har också legat på en jämn, hög nivå.
• Om skulderna istället jämförs med fastigheternas bedömda marknads- värde så har utvecklingen varit positiv. I början av perioden var skul- derna 48 procent av det bedömda marknadsvärdet och i slutet av perio- den 34 procent.
Ekonomiskt resultat:
• Rörelsens intäkter har ökat med 19 procent under perioden och driftnet- tot med 24 procent.
• Nettoresultatet har varierat under perioden. Det stora underskottet år 2000 kan hänföras till nedskrivning av fastigheter med totalt 280 mkr, varav 210 avseende pågående produktion i samband med Bo01. Sam- ma år återfördes nedskrivningar med 135 mkr. Resultatet för 2005 på- verkades positivt genom återföring av periodiseringsfond på 200 mkr. • Vakansgraden, mätt i hyresintäktsbortfall, har varit stabilt låg.
Bedömning:
MKB Fastighets AB 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Räntetäckningsgrad 5,09 3,85 2,99 2,92 2,80 2,91
Företagets räntetäckningsgrad har varierat och har legat klart över 2 under de sex åren vilket indikerar en god ekonomisk situation.
7. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott
MKB Fastighets AB (mb) 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 7,29 9,12 9,27 12,9 12,9 12,9 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 7,3 9,2 9,3 12,9 12,9 12,9 Utdelning enl bolagsstämma, mkr 9,2 9,3 12,9 12,9 12,9 12,9 Ägartillskott/lämnade, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Ägartillskott/erhållna, mkr 0 0 0 0 0 0
Koncernbidrag/lämnade, mkr 36,2 53,3 44,4 35,2 0,4 5,3
Koncernbidrag/erhållna, mkr 0 0 0 0 0 0
Redovisad skatteeffekt, mkr 10,1 14,9 12,4 9,8 0,1 1,5
År 2000 genomfördes en fondemission ”genom att ianspråkta uppskriv- ningsfond”, dvs. inga kontant tillförda medel från ägarna. (Ej redovisat här som aktieägartillskott)
Överföring
MKB Fastighets AB (mb) 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 7,29 9,12 9,27 12,9 12,9 12,9 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 7,3 9,2 9,3 12,9 12,9 12,9 Lämnade koncernbidrag minus
erhållna ägartillskott, mkr
36,2 53,3 44,4 35,2 0,4 5,3 Summa överföring, mkr 43,5 62,5 53,7 48,1 13,3 18,2
8. Ekonomiskt stöd från staten eller kommunen
I redovisningen framkommer inga former av ekonomiskt stöd från staten eller kommunen.
9. Lån från kommunen
Redovisas lån till kreditinstitut. (Osäkert om redovisade ”certifikatprogram” kan vara kopplat till förmedlade lån).
10. Avskrivningar och nedskrivningar
Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av anläggningstill- gångar. Följande avskrivningssatser tillämpas:
Byggnader, 2 procent Markanläggningar, 5 procent
Maskiner och inventarier, 20 procent Bredbandsnät, 20 procent
Immateriella tillgångar, 20 procent
Nedskrivningar, återförda nedskrivningar och uppskrivningar:
År 2000 gjorde man nedskrivningar av fastigheter på 280 mkr. Samma år återförde man nedskrivningar med 135 mkr.
Motiv till nedskrivningar:
Största nedskrivningen (210 Mkr) gäller den pågående produktionen i Väst- ra hamnen (Bo 01). Till grund för nedskrivningarna ligger bedömningar av slutliga produktionskostnader, uthyrningsläge samt långsiktigt avkastnings- värde för MKB.
Huvudskälet till det, i såväl absoluta som relativa tal, stora nedskriv- ningsbehovet avseende Bo01 är objektets karaktär av utvecklingssatsning – både för staden i form av stadsutveckling och för bolaget. Till det senare hör prövande av nya lösningar för arkitektur, material, miljö och informa- tionsteknik.
Återförd nedskrivning:
Återföringen av nedskrivningen som gjordes 1995, innebär att projektets grundinvestering nu bedöms kunna förräntas fullt ut.
Uppskrivning av fastighetsvärden:
I syfte att redovisa en mer rättvisande bild av fastigheternas verkliga värde har dessa skrivits upp med 1 036 Mkr. Vid uppskrivningen som bokförts över balansräkningen har följande principer tillämpats;
För samtliga fastigheter har ett marknadsanpassat avkastningsvärde beräk- nats. I de fall 65 procent av fastigheternas avkastningsvärde har överstigit bokfört värde med minst 20 procent har uppskrivning skett till detta värde.
Uppskrivningen har fördelats på eget kapital (uppskrivningsfond) och av- sättning för skatter.
11. Borgensåtaganden och borgensavgifter
Borgenssäkerhet används så länge denna innebär lägsta totalkostnad för kommunkoncernen. År 2005 uppgick kommunens borgensåtagande för MKB till ca 1 800 mkr. MKB betalar ingen årlig avgift för borgen.
12. Redovisning
Fastigheterna upptas till anskaffningsvärden med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt upp- och nedskrivningar. I anskaffningsvär- dena ingår köpeskilling för fastigheterna, projekteringskostnader, produk- tionskostnader för ny-, till- eller ombyggnad. Fram t o m 1993 ingick också ränte- och kreditivkostnader under byggtiden. Reparationer och underhåll har kostnadsförts medan förbättringar av befintliga fastigheter har aktive- rats. Gränsdragningen följer de skattemässiga reglerna för direktavdrag. Fastigheternas värde:
Intern årlig värdering av samtliga fastigheter enligt SFI: s riktlinjer – kassa- flödeskalkyl, med följande syften:
• Presentera bedömt marknadsvärde, justerad soliditet och totalavkast- ning
• Fastställa eventuella ned- och uppskrivningsbehov • Att använda som en del i den ekonomiska uppföljningen
Företaget särredovisar inte verksamhetsgrenar/kostnadsslag.
Företaget redovisar hur hög andel av hyresintäkterna som kommer från uthyrning till kommunal verksamhet.
Företaget redovisar försäljning och köp mellan bolagen i kommunen.
13. Överlåtelser och tillståndsplikt
Länsstyrelsen har fattat beslut i tre tillståndsärenden. I två fall har länssty- relsen lämnat tillstånd till försäljning av småhus. I det tredje ärendet har länsstyrelsen vägrat tillstånd på grund av att ansökan om tillstånd inte kommit in i rätt tid till länsstyrelsen. Överlåtelsen var därmed ogiltig.
År
2006 2005 2004 2003 2002
MALMÖ KOMMUN
LÄNSSTYRELSENS PRÖVNING Lämnat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal beslut
0 0 2 0 0
Lämnat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal lägenheter
0 0 2 0 0
Vägrat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal beslut
1 0 0 0 0
Vägrat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal lägenheter
16. Förvaltning av annat än bostäder
Enligt 2005 års redovisning: Bostäder: 1 410 000 kvm Lokaler: 156 000 kvm
4 300 kvm av lokalytan (2,8 procent) var i fastigheter utan bostäder. Lokalerna består uteslutande av ytor som är integrerade i bostadsbeståndet. Lokalerna är huvudsakligen uthyrda till företag med verksamheter som kompletterar boendet.