Fakta om Norrköpings kommun
Län: Östergötlands län, E
Befolkning dec. 2005: 124 642 personer Flyttningsöverskott totalt dec. 2000-05: 2 797 personer Bostadsbeståndet dec.2005:
- totalt 62 034 lägenheter
- varav allmännyttan: 22 procent - hyresrätt: 30 438 stycken - varav allmännyttan: 39 procent Rivningar 2000-2005
- i flerbostadshus: 682 stycken - i flerbostadshus, allm.nyttan: 682 stycken - förväntade rivningar 2006/07*: 0 stycken
Bostadsmarknadsläget dec. 2006*: Balans på bostadsmarknaden Politiskt styre
-dec. 2002: Annat exv. blocköverskridande
- dec. 2006: Borgerligt
Där inget annat anges kommer uppgifterna från SCB. * Enligt Bostadsmarknadsenkäten
4. Organisation och ägande
Hyreshus i Norrköping AB Norrköping V 11 HB m fl Hyresbostädershus 1 i Norrköping AB
Studentbo i Norrköping AB Hyresbostäder i Norrköping AB
Norrköpings kommun
Koncernmoder och bostadsföretag Hyresbostäder i Norrköping AB
Bolaget ska inom Norrköpings kommun förvärva äganderätt eller tomträtt till fastigheter för att uppföra och förvalta bostadshus med tillhörande af- färslägenheter och kollektiva anordningar. Bolagets verksamhet får även omfatta uppförande av småhus för försäljning.
Hyresbostäder i Norrköping AB med dotterföretag har till uppgift att inom kommunen äga fastigheter och tillsammans med de boende utveckla, förvalta och förädla boendemiljöer.
Hyresbostädershus 1 i Norrköping AB och Bostadshus i Norrköping AB bedriver ingen verksamhet.
Den ekonomiska förvaltningen i dotterbolagen handhas av moderbolaget. Bostadsföretag och dotterbolag
Hyresbostädershus 1 i Norrköping AB
Bolaget ska inom Norrköpings kommun förvärva äganderätt eller tomträtt till fastigheter för att uppföra och förvalta bostadshus med tillhörande af- färslägenheter och kollektiva anordningar. Bolagets syfte är att främja bo- stadsförsörjningen i kommunen. Bolaget är, i den stund man äger fastighe- ter och hyr ut bostäder, allmännyttigt bostadsföretag.
Bolaget, som registrerades år 2004, äger Hyreshus i Norrköping AB och 25 handelsbolag.
Hyreshus i Norrköping AB
Bolaget, som är ett dotterbolag till Hyresbostädershus 1 i Norrköping AB, ska inom Norrköpings kommun förvärva äganderätt eller tomträtt till fas- tigheter för att uppföra och förvalta bostadshus med tillhörande affärsange- lägenheter och kollektiva anordningar.
Bolaget förvärvade 25 fastigheter från handelsbolag ägda av Hyresbostä- dershus 1 i Norrköping AB under år 2004. År 2005 förvärvade bolaget fastigheten Duvan 8. Bolagets fastigheter innehåller 797 lägenheter och 77 lokaler. Den totala lägenhetsytan uppgår till 54 740 kvm och den totala ytan för lokaler uppgår till 16 659 kvm.
Studentbo i Norrköping AB
Bolaget ska inom Norrköpings kommun förvärva äganderätt eller tomträtt till fastigheter och förvalta bostadshus med tillhörande affärslägenheter och kollektiva anordningar eller uppföra och förvalta sådana. Bolagets verk- samhet får även omfatta förhyrning av fastigheter för förvaltning och ut- hyrning. Bolagets verksamhet får också omfatta förmedling av bostäder åt andra fastighetsägare än bolaget självt.
Bolagets syfte är att främja bostadsförsörjningen inom kommunen, främst till studerande vid Linköpings universitet, Campus Norrköping.
Förändringar
Navestabadets Rehab AB och Ringdansen i Norrköping AB är tidigare dotterföretag, som försålts under år 2005.
5. Marknadsandelar
Enligt Statistiska Centralbyrån var den 31 december 2005 det totala antalet bostäder i Norrköping 62 034 lägenheter. Av dessa ägdes 13 721 eller 22 procent av de kommunägda allmännyttiga bostadsföretagen.
Av bostadslägenheterna var 34 procent småhus och 66 procent flerbo- stadshus. De kommunägda allmännyttiga bostadsföretagen ägde 8 procent av bostadslägenheterna i småhus och 29 procent av bostadslägenheterna i flerbostadshus.
I kommunens bostadsbestånd var fördelningen på upplåtelseformer 55 procent hyresrätt, 17 procent bostadsrätt och 27 procent äganderätt. De kommunala allmännyttiga bostadsföretagen ägde 40 procent av hyreslägen- heterna.
Bland kommunens lägenheter i småhus var 78 procent egnahem, 4 pro- cent bostadsrätter och 18 procent hyreslägenheter. Bland kommunens lä- genheter i flerbostadshus var 75 procent hyresrätter och 24 procent bostads- rätter.
Av kommunens hyreslägenheter i flerbostadshus ägde de allmännyttiga bostadsföretagen 39 procent, kooperativa företag 6 procent och privata fastighetsägare 53 procent.
6. Ekonomisk situation, avkastningskrav och utdelningskrav
Hyresbostäder i Norrköping AB (mb) 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Rörelsens intäkter, mkr 559 562 593 568 548 494 Driftnetto, mkr 172 204 230 201 204 190 varav hyresintäkter 535 544 574 551 533 478 Förvaltningskostnader, mkr 388 359 363 367 345 304 Räntekostnader, mkr 115 132 142 138 117 113
Resultat efter fin. poster, mkr -43 172 12 12 35 36
Årets nettoresultat, mkr -43 172 46 4 32 36
Fastigheternas bokf. värde, mkr 3 157 3 187 2 893 2 887 2 708 2 435
Fastigh. ”bedömda” värde, mkr - - - - - -
Skulder (inkl avsättningar), mkr 3 291 3 303 3 276 3 096 2 863 2 334
Eget kapital, mkr 551 593 421 376 372 363
varav obeskattade reserver, mkr 0 0 0 0 0 0
varav aktiekapital, mkr 25,0 25,0 25,0 25,0 25,0 25,0
Grundkapital, mkr 25,0 25,0 25,0 25,0 25,0 25,0
Soliditet, % 14,3 15,2 11,4 10,8 11,5 13,4
Direktavkastning, % 5,4 6,4 8,0 7,0 7,5 7,8
Avkastning totalt kapital, % 1,9 7,8 4,2 4,3 4,7 5,5
Vakansgrad hyresintäkter, % 6,7 7,0 - - - -
Vakansgrad antal lgh-objekt, % - - - - - -
År 2004 förvärvades dotterbolag för 168,8 mkr och såldes dotterbolag för 194,8 mkr.
Stora poster (över 500 mkr) som gäller pågående om- och tillbyggnader ingår inte i ovanstående belopp.
Ekonomisk ställning:
• Fastighetsbeståndet, mätt i area, har minskat med 4 procent under peri- oden, varav bostadsytor står för en minskning med 7 procent medan lo- kalytor har ökat med 32 procent.
• Såväl fastigheternas bokförda värde som bolagets skulder har ökat med 30 procent resp. 41 procent under perioden.
• Skulderna i relation till det egna kapitalet har minskat något under pe- rioden
• Bolagets soliditet har stärkts under perioden, dock en nedgång år 2005 Ekonomiskt resultat:
• Rörelsens intäkter har ökat med 13 procent under perioden.
• Driftnettot har legat på en jämn nivå, med undantag för 2003 då det ökade betydligt samt 2005 då det minskade betydligt. Nettoresultatet visar också på stora variationer. Det stora överskottet år 2004 kan hän- föras till posten ”andelar i koncernföretag” som ger ett överskott med 189 mkr. Underskottet år 2005 beror på ökade underhållskostnader samt en nedskrivning med cirka 13 mkr.
• Vakansgraden, mätt i hyresintäkter ligger på en relativt hög nivå. Bedömning:
Hyresbostäder i Norrk 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Räntetäckningsgrad 1,49 1,54 1,62 1,46 1,74 1,69
Företagets räntetäckningsgrad har inte förbättrats över tiden och har under samtliga år legat under 2 vilket indikerar en relativt svag ekonomisk situa- tion.
Ekonomisk ställning:
• Fastighetsbeståndet, mätt i area, har ökat med cirka 44 procent under perioden.
• Såväl fastigheternas bokförda värde som bolagets skulder har ökat med 57 procent resp. 61 procent under perioden.
Studentbo i Norrk AB (db) 2005 2004 2003 2002 2001 2000
Rörelsens intäkter, mkr 20 19 17 16 15 13
Driftnetto, mkr 4 5 5 5 6 4
Årets nettoresultat, mkr 0 1 0 0 1 0
Fastigheternas bokf. värde, mkr 163 128 129 130 131 104 Fastigh. "bedömda" värde, mkr - - - - - - Skulder (inkl avsättningar), mkr 166 164 165 130 127 103
Eget kapital, mkr 13 12 12 11 11 11
varav aktiekapital, mkr 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0
Grundkapital, mkr 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0
Soliditet, % 7,0 7,1 6,5 7,9 8,0 9,7
Direktavkastning, % 2,5 4,3 4,2 4,1 4,6 3,9
Avkastning totalt kapital, % 2,3 2,9 3,1 4,0 4,6 3,8
Vakansgrad hyresintäkter, % - - - - - -
• Skulderna i relation till det egna kapitalet har också ökat • Bolagets soliditet har minskat, sett till hela perioden Ekonomiskt resultat:
• Rörelsens intäkter har ökat med 54 procent under perioden. • Driftnettot har legat på en relativt stabil nivå, dock en minskning år
2005. Nettoresultatet visar på ett svagt överskott år 2005, vilket är en minskning jämfört med perioden innan.
• Vakansgraden ligger på en hög nivå med stigande tendens. Bedömning:
Studenbostäder i Norrk 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Räntetäckningsgrad 1,19 1,37 1,12 1,05 1,21 1,04
Företagets räntetäckningsgrad har inte förbättrats över tiden och har under samtliga år legat under 1.5 vilket indikerar en problematisk ekonomisk situation.
7. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott
Hyresbostäder i Norrköping AB (mb) 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 1,06 1,32 1,34 1,87 1,87 1,87 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0 Utdelning enl bolagsstämma, mkr 0 0 0 0 0 0 Ägartillskott/lämnade, mkr 0 0 0 0 0 0 Ägartillskott/erhållna, mkr 0 0 0 0 0 0 Koncernbidrag/lämnade, mkr 0 0 0 0 0 0 Koncernbidrag/erhållna, mkr 0 0 0 0 0,54 0 Redovisad skatteeffekt, mkr 0 0 0 0 0 0 Överföring Hyresbostäder i Norrköping AB (mb) 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 1,06 1,32 1,34 1,87 1,87 1,87 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0 Lämnade koncernbidrag minus erhållna ägartillskott, mkr 0 0 0 0 0 0 Summa överföring, mkr 0 0 0 0 0 0
Studentbo i Norrk AB (db) 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,42 0,53 0,53 0,75 0,75 0,75
Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0
Utdelning enl bolagsstämma, mkr 0 0 0 0 0 0
Ägartillskott, mkr 0 0 0 0 0 0 Koncernbidrag/lämnade, mkr 0 0 0 0 0,54 0 Koncernbidrag/erhållna, mkr 0 0 0 0 0 0 Redovisad skatteeffekt, mkr 0 0 0 0 0 0 Överföring Studentbo i Norrk AB (db) 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,42 0,53 0,53 0,75 0,75 0,75 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0
Lämnade koncernbidrag minus erhållna ägartillskott, mkr
0 0 0 0 0,54 0
Summa överföring, mkr 0 0 0 0 0,54 0
8. Ekonomiskt stöd från staten eller kommunen
I redovisningen framkommer inga former av ekonomiskt stöd från staten eller kommunen.
9. Lån från kommunen
Hyresbostäder i Norrköping AB
Förmedlade lån från kommunen redovisas för 2004-2005. År 2005 uppgick det förmedlade lånet till 3 264 mkr. Bolaget betalar riskpremie för lånen. År 2005 var riskpremien 13,8 mkr.
Riskpremien har redovisats som borgensavgift här. Studentbo i Norrköping AB
Byggnadskreditiv och skulder till kreditinstitut har under perioden ersatts med långfristiga skulder till Norrköpings kommun.
10. Avskrivningar och nedskrivningar
Hyresbostäder i Norrköping AB
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar:
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med eventuella restvärden. Avskrivningar sker linjärt över till- gångens nyttjandeperiod som bolaget löpande går igenom och uppdaterar per fastighet.
Moderföretag och koncernen
Balanserade utgifter för datorprogram, 33,33 procent Byggnader, 0,8 – 2,0 procent
Styr- och övervakningsutrustning, datanät som ingår i byggnad, 10,0 pro- cent
Underhållslånepost, 5,0 procent
Ersättningslånepost, 6,67 – 8,33 procent Inventarier, 10 – 33,33 procent
Fastighetsinventarier, standardförbättringar, 10,0 procent Studentbo i Norrköping AB
Avskrivningar för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod.
Byggnader, 1- 2 procent
Inventarier och installationer, 10 – 33,33 procent
11. Borgensåtaganden och borgensavgifter
Ingen redovisning av borgensåtagande för fastighetskrediter. (se riskpremie)
12. Redovisning
Hyresbostäder i Norrköping AB
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall som Redovisningsrådets re- kommendationer eller annan princip tillämpas, så framgår detta.
Värderingsprincip:
Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan.
Bolagets fastighetsbestånd
Bolagets fastigheter är upptagna till anskaffningsvärden med avdrag för linjära avskrivningar enligt plan med nedanstående undantag.
Per 1996-12-31gjordes en individuell anpassning så att fastigheter vars värde väsentligt och bestående översteg bokfört värde skrevs upp. Upp- skrivningsbeloppet användes för nedskrivning av fastigheter vars värde varaktigt gått ned jämfört med bokfört värde.
Företaget särredovisar inte verksamhetsgrenar/kostnadsslag.
Företaget redovisar inte hur hög andel av hyresintäkterna som kommer från uthyrning till kommunal verksamhet.
Företaget redovisar försäljning och köp mellan bolagen i kommunen. Studentbo i Norrköping AB
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall som Redovisningsrådets re- kommendationer eller annan princip tillämpas, så framgår detta.
Värderingsprincip:
Tillgångar och avskrivningar har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges.
Avskrivningar för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod.
Byggnader 1- 2 procent
Inventarier och installationer 10 – 33,33 procent
Företaget särredovisar inte verksamhetsgrenar/kostnadsslag.
Företaget redovisar inte hur hög andel av hyresintäkterna som kommer från uthyrning till kommunal verksamhet.
Företaget redovisar försäljning och köp mellan bolagen i kommunen.
13. Överlåtelser och tillståndsplikt
Länsstyrelsen har beslutat i sju tillståndsärenden och meddelat tillstånd till försäljning av sammanlagt 1 290 lägenheter.
Under 2002 ansökte Hyresbostäder i Norrköping AB om tillstånd till för- säljning av 12 radhus och under 2003 ansökte bolaget om tillstånd till för- säljning av 56 lägenheter i Skärblacka. När det gäller försäljningen i Skär- blacka uppgav Hyresbostäder att överlåtelsen var ett led i en handlingsplan för att minska bostadsbeståndet i Skärblacka som under flera år haft en stor andel lediga lägenheter.
Under 2004 ansökte Hyresbostäder om tillstånd att få sälja ett större be- stånd av lägenheter till Markarydsbostäder i Södertälje AB. Försäljningen syftade till att i enlighet med Hyresbostäders ägardirektiv stärka bolagets ekonomiska ställning samt minska den geografiska dominansen.
I ägardirektiven från den 25 maj 2000 anges bland annat att Hyresbostä- der bör eftersträva en jämnare geografisk spridning i kommunen av fastig- hetsbeståndet och ha ett utbud av lägenheter inom alla större stadsdelar samt att bolaget inte ska äga mer än högst hälften av samtliga lägenheter upplåtna med hyresrätt i ett bostadsområde eller en stadsdel. Hyresgästfö- reningen hade inget att erinra mot att tillstånd lämnades till försäljningarna.
År
2006 2005 2004 2003 2002
NORRKÖPING KOMMUN LÄNSSTYRELSENS PRÖVNING Lämnat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal beslut
0 0 5 1 1
Lämnat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal lägenheter
0 0 1222 56 12
Vägrat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal beslut
0 0 0 0 0
Vägrat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal lägenheter