Koncernmoder: Karlstads Stadshus AB
6. Ekonomisk situation, avkastningskrav och utdelningskrav Karlstads
Bostadsaktiebolag 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Rörelsens intäkter, mkr 401 392 381 371 367 363 Driftnetto, mkr 176 181 187 179 184 181 Årets nettoresultat, mkr 16 17 7 9 11 18 Fastigheternas bokf. värde, mkr 2 155 2 112 2 096 2 108 2 117 2 084 Fastigh. "bedömda" värde, mkr 3 139 2 500 - - - - Skulder (inkl avsättningar), mkr 2 016 2 028 1 982 1 996 1 991 1 982 Eget kapital, mkr 307 292 277 270 238 230 varav aktiekapital, mkr 62,0 62,0 62,0 62,0 62,0 62,0 Grundkapital, mkr 16,8 16,8 16,8 16,8 16,8 16,8 Soliditet, % 12,9 12,3 11,9 11,6 10,6 10,3 Direktavkastning, % 8,2 8,6 8,9 8,5 8,7 8,7 Avkastning totalt kapital, % 3,8 4,1 4,6 4,5 4,9 4,8 Vakansgrad hyresintäkter, % 1,0 1,2 0,8 0,8 1,2 1,7 Vakansgrad antal lgh-objekt, % - - - - - - Ekonomisk ställning:
• Fastighetsbeståndet, mätt i area, har ökat marginellt under perioden. Lokalytor står för hela ökningen.
• Såväl fastigheternas bokförda värde som bolagets skulder har ökat, men högst marginellt med 3 procent resp. 2 procent.
• Skulderna i relation till det egna kapitalet har däremot minskat. • Bolagets soliditet har stärkts och visar på en positiv tendens Ekonomiskt resultat:
• Rörelsens intäkter har ökat med 10 procent under perioden. • Driftnettot visar på en svag minskning, medan nettoresultatet har
stärkts jämfört med mitten av perioden.
• Bolaget har lämnat koncernbidrag under hela perioden. Under de två senaste åren har koncernbidragen parats med aktieägartillskott samt ut- delning på aktieägartillskott.
Bedömning:
Karlstads Bostads AB 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Räntetäckningsgrad 2,64 2,61 2,29 2,01 1,91 2,01
Företagets räntetäckningsgrad har förbättrats successivt och har legat över 2 under fem av de sex åren vilket indikerar en god ekonomisk situation.
AB Karlstads Studentbostäder 2005 2004 2003 2002 2001 2000
Rörelsens intäkter, mkr 50 46 40 36 35 34
Driftnetto, mkr 8 9 9 9 8 7
Årets nettoresultat, mkr 2 2 2 1 0 0
Fastigheternas bokf. värde, mkr 150 154 157 160 163 166 Fastigh. "bedömda" värde, mkr - - - - - - Skulder (inkl avsättningar), mkr 151 155 157 160 164 168
Eget kapital, mkr 12 10 8 7 5 5
varav aktiekapital, mkr 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0
Grundkapital, mkr 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0
Soliditet, % 7,4 6,2 5,1 3,9 3,2 2,8
Direktavkastning, % 5,5 5,7 5,5 5,5 5,1 4,3
Avkastning totalt kapital, % 2,9 3,2 3,1 3,1 2,7 2,1 Vakansgrad hyresintäkter, % 4,9 4,3 1,9 1,9 3,7 5,8
Vakansgrad antal lgh-objekt, % - - - - - -
Ekonomisk ställning:
• Såväl fastigheternas bokförda värde som bolagets skulder har minskat med cirka 10 - 11 procent under perioden.
• Skulderna i relation till det egna kapitalet har mer än halverats under perioden.
• Bolagets soliditet har förbättrats under hela perioden. Ekonomiskt resultat:
• Rörelsens intäkter har ökat med 47 procent.
• Driftnettot samt nettoresultatet visar små variationer under perioden • Bolaget har under de två senaste åren fått ägartillskott parat med läm-
nade koncernbidrag
• Vakansgraden, mätt i hyresintäkter, visar på stigande tendens jämfört med mitten av perioden
Bedömning:
Karlstad Studentbost. 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Räntetäckningsgrad 4,32 4,04 3,14 2,52 2,12 2,16
Företagets räntetäckningsgrad har förbättrats och ligger på en mycket hög nivå jämfört med de övriga företagen.
Stiftelsen Karlstadhus 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Rörelsens intäkter, mkr 143 144 141 136 128 120 Driftnetto, mkr 59 61 57 57 54 47 Årets nettoresultat, mkr 6 5 4 3 5 1 Fastigheternas bokf. värde, mkr 684 699 717 702 649 619 Fastigh. "bedömda" värde, mkr - - - - - - Skulder (inkl avsättningar), mkr 722 712 737 708 706 664 Eget kapital, mkr 93 88 82 79 76 64 varav grundfondkapital, mkr 39,7 34,4 30,9 27,8 22,9 22,3 Grundkapital, mkr 3,36 3,36 3,36 3,36 3,36 3,36 Soliditet, % 11,4 10,9 10,0 10,0 8,9 8,8 Direktavkastning, % 8,6 8,7 7,9 8,2 8,4 7,6 Avkastning totalt kapital, % 4,3 4,3 4,1 4,4 4,2 3,7 Vakansgrad hyresintäkter, % 5 2,4 1,2 1,9 3,7 7,8 Vakansgrad antal lgh-objekt, % 4,2 2,7 0,7 0,7 1,7 3,4
År 2003 träffades en överenskommelse med kreditgivaren Venantius om nedskrivning av kredit med 22 mkr. I resultaträkning 2003 har eftergiven kredit minus konsultkostnad upptagits som intäkt under rubriken jämförel- sestörande poster. Under samma rubrik har nedskrivning av tilläggslånefi- nansierade anläggningstillgångar upptagits som kostnad.
Ekonomisk ställning:
• Fastighetsbeståndet, mätt i area, har ökat marginellt under perioden. • Såväl fastigheternas bokförda värde som bolagets skulder har ökat med
10 procent resp. 9 procent under perioden.
• Skulderna i relation till det egna kapitalet har dock minskat. • Bolagets soliditet har förstärkts under perioden
Ekonomiskt resultat:
• Rörelsens intäkter har ökat med 19 procent under perioden. • Driftnettot samt nettoresultatet visar i stort på en positiv tendens • Vakansgraden har ökat och visar på en negativ tendens.
Bedömning:
Stiftelsen Karlstadhus 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Räntetäckningsgrad 2,17 2,27 1,97 1,87 1,95 1,77
Företagets räntetäckningsgrad har förbättrats och ligger på en relativt hög nivå jämfört med de övriga företagen.
7. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott
Karlstads Bostadsaktiebolag 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,71 0,89 0,90 1,26 1,26 1,26 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0,71 0,89 0 0 0 0 Utdelning enl bolagsstämma, mkr 0,89 0 0 0 0 0 Ägartillskott/lämnade, mkr 0 0 0 0 0 0 Ägartillskott/erhållna, mkr 12,58 15,20 0 0 0 0 Koncernbidrag/lämnade, mkr 18,45 22,36 0,91 1,26 1,26 1,26 Koncernbidrag/erhållna, mkr 0 0 0 0 0 0 Redovisad skatteeffekt, mkr 5,17 6,26 0,25 0,35 - -
Under noten ”eget kapital” för år 2005:
Koncernbidrag 18,459 mkr (varav 0,712 avser utdelning på kontant tillfört aktiekapital). (samma princip 2004.)
”Karlstads Stadshus AB har lämnat aktieägartillskott till Karlstads Bostads AB med 13 290 tkr. Fritt eget kapital uppgår härefter till 89 711 tkr inklusive årets vinst om 16 134 tkr. Tillåten aktieutdelning på kontant tillfört aktiekapital uppgår till 712 tkr. Med hän- syn till erhållet aktieägartillskott om 13 290 tkr, den tillåtna aktieutdelningen om 712 tkr och skatteeffekter om 5 169 tkr avseende lämnade koncernbidrag, föreligger således möjlighet till det lämnade koncernbidraget om 18 459 tkr till Karlstads Stadshus AB.”
Överföring Karlstads Bostadsaktiebolag 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,71 0,89 0,90 1,26 1,26 1,26 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0,71 0,89 0 0 0 0 Lämnade koncernbidrag minus erhållna ägartillskott, mkr 5,87 7,16 0,91 1,26 1,26 1,26 Summa överföring, mkr 6,58 8,05 0,91 1,26 1,26 1,26
AB Karlstads Studentbostäder 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,21 0,26 0,26 0,37 0,37 0,37 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0 Utdelning enl bolagsstämma, mkr 0 0 0 0 0 0 Ägartillskott/lämnade, mkr 0 0 0 0 0 0 Ägartillskott/erhållna, mkr 1,26 0,72 0 0 0 0 Koncernbidrag/lämnade, mkr 2,04 1,38 0 0 0 0 Koncernbidrag/erhållna, mkr 0 0 0 0 0 0 Redovisad skatteeffekt, mkr 0,57 0,39 0 0 0 0 Överföring AB Karlstads Studentbostäder 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,21 0,26 0,26 0,37 0,37 0,37 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0 Lämnade koncernbidrag minus erhållna ägartillskott, mkr 0,78 0,66 0 0 0 0 Summa överföring, mkr 0,78 0,66 0 0 0 0 Stiftelsen Karlstadhus 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,14 0,17 0,18 0,25 0,25 0,25 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0 Utdelning enl bolagsstämma, mkr 0 0 0 0 0 0 Ägartillskott/lämnade, mkr 0 0 0 0 0 0 Ägartillskott/erhållna, mkr 0 0 0 0 0 0 Koncernbidrag/lämnade, mkr 0 0 0 0 0 0 Koncernbidrag/erhållna, mkr 0 0 0 0 0 0 Redovisad skatteeffekt, mkr 0 0 0 0 0 0
Överföring Stiftelsen Karlstadhus 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Tillåten utdelning, mkr 0,14 0,17 0,18 0,25 0,25 0,25 Utdelningsförslag enl ÅR, mkr 0 0 0 0 0 0 Lämnade koncernbidrag minus erhållna ägartillskott, mkr 0 0 0 0 0 0 Summa överföring, mkr 0 0 0 0 0 0
8. Ekonomiskt stöd från staten eller kommunen
I redovisningen framkommer inga former av ekonomiskt stöd från staten eller kommunen.
9. Lån från kommunen
Karlstads Bostads AB Årsredovisning 2005.
Nyupplåning och refinansiering sker via Karlstads kommuns internbank utan särskild säkerhet. Av totala lånestocken uppgick dessa lån till 537 mkr eller 28,6 procent.
AB Karlstads Studentbostäder
År 2005 bestod de långfristiga skulderna till 100 procent av lån från kom- munen
Stiftelsen Karlstadshus
Redovisat fastighetslån utan specificering
10. Avskrivningar och nedskrivningar
Karlstads Bostads AB
Avskrivningar enligt plan baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och bedömd nyttjandetid.
Följande avskrivningssatser har använts: Byggnader 1,85 procent
Markanläggningar 5 procent
Installationer på fastighet 10 procent Inventarier 20-33 procent
Skillnaden mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan redovisas som bokslutsdisposition och ackumulerade avskrivningar utöver plan som obeskattad reserv.
År 2003 gjordes en större avskrivning utöver plan på 14,7 mkr och år 2002 på 7,28 mkr.
AB Karlstads Studentbostäder
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd.
Materiella anläggningstillgångar Byggnader 50 år
Stiftelsen Karlstadshus
Planenliga avskrivningar byggnader.
Avskrivning byggnader (2005) motsvarar 2 procent på anskaffningsvärdet. År 2000 var avskrivningen 1,5 procent.
Övriga avskrivningar Markanläggning 5 procent
Standardförbättringar 5 resp. 10 procent Maskiner och inventarier 10 resp. 20 procent Kabel-TV 5 procent
11. Borgensåtaganden och borgensavgifter
Karlstads Bostads AB
Lån med kommunal borgen uppgick 2005 till 71 procent av den totala låne- stocken. Föregående år har lån med kommunal borgen legat på 85 procent. AB Karlstads Studentbostäder
Ingen redovisning av borgen eller borgensavgifter. Stiftelsen Karlstadshus
Stiftelsen har enligt avtal med Karlstad kommun under 2005 påbörjat utby- te av säkerhet med kommunal borgen till pantbrevsäkerhet. Total kreditvo- lym med kommunal borgen var innan skiftningen påbörjades ca 260 mkr.
Ingen redovisning av borgensavgifter.
12. Redovisning
Karlstads Bostads AB
Koncernbidrag redovisas i enlighet med uttalandet från Redovisningsrådets Akutgrupp.
Anläggningstillgångar har värderats till anskaffningsvärde med avdrag för mottaget investeringsbidrag och erforderliga avskrivningar. Planenliga avskrivningar görs.
Företaget särredovisar inte verksamhetsgrenar/kostnadsslag.
Företaget redovisar inte hur hög andel av hyresintäkterna som kommer från uthyrning till kommunal verksamhet.
Företaget redovisar försäljning och köp mellan bolagen i kommunen. AB Karlstads Studentbostäder
Värderingsprinciper mm
Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden.
Företaget redovisar inte hur hög andel av hyresintäkterna som kommer från uthyrning till kommunal verksamhet.
Företaget redovisar inte försäljning och köp mellan bolagen i kommunen. Stiftelsen Karlstadshus
Stiftelsen tillämpar årsredovisningslagen och följer Bokföringsnämndens allmänna råd.
Anläggningstillgångar har värderats till anskaffningsvärde med avdrag för mottagna investeringsbidrag och erforderliga avskrivningar.
Stiftelsen har under 2005 inte gjort någon externvärdering av fastighets- beståndet. Däremot har en intern värdering genomförts vid årsskiftet. Vär- debedömningen har gjorts utifrån en schablonvärdering som ger en indika-
tiv bild av en fastighets eller fastighetsgrupps värde. Analysen har gjorts i en kassaflödesmodell med direktavkastningskrav på 6,0 till 9,0 procent.
Företaget särredovisar inte verksamhetsgrenar/kostnadsslag.
Företaget redovisar inte hur hög andel av hyresintäkterna som kommer från uthyrning till kommunal verksamhet.
Företaget redovisar försäljning och köp mellan bolagen i kommunen.
13. Överlåtelser och tillståndsplikt
Länsstyrelsen har fattat beslut i ett tillståndsärende och meddelat tillstånd i detta ärende. Ansökan avsåg försäljning av två fastigheter som skulle rivas samt en obebyggd tomt som var parkeringsyta.
År
2006 2005 2004 2003 2002
KARLSTADS KOMMUN
LÄNSSTYRELSENS PRÖVNING Lämnat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal beslut
1 0 0 0 0
Lämnat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal lägenheter
2 0 0 0 0
Vägrat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal beslut
0 0 0 0 0
Vägrat tillstånd till
fastighetsförsäljning, antal lägenheter
0 0 0 0 0
16. Förvaltning av annat än bostäder
Karlstads Bostads AB Enligt 2005 års redovisning:
Totalt har bolaget 6 659 lägenheter och 706 lokaler. Bostäder: 445 000 kvm
Lokaler: 58 000 kvm
13 000 kvm av lokalytan (2,7 procent) var i fastigheter utan bostäder. AB Karlstads Studentbostäder
Fastighetsförteckning och liknande information saknas. Stiftelsen Karlstadshus
Enligt 2005 års redovisning:
Totalt har bolaget 2 583 lägenheter och 90 lokaler. Bostäder: 169 000 kvm
Lokaler: 12 000 kvm
2 000 kvm av lokalytan (0,1 procent) var i fastigheter utan bostäder.