Avkastning, lån och borgen
M) Som ovan med 8 %.
Österåker Ö) Bolaget ska ge ägaren skälig
avkastning på insatt kapital. Allmänt sett pekar ägardirektiven ut de krav som gäller för kommunala bostadsföretag som ska drivas utan vinstsyfte. Man kan också i fråga om krav på utdelning, se att bestämmelserna om tillåten utdelning enligt allbo- lagen i vissa fall införts i ägardirektiven.
Av ovanstående tabell framgår också att det är flera bostadsföretag som har operationaliserade avkastningskrav även om "avkastning" resp. "eget kapital" kan vara olika beroende på om man menar "direkt-" eller "totalav- kastning" och om man menar "bokfört" eller "verkligt" värde på eget kapi- tal.
Tabell 4 b visar förhållande mellan utdelning och driftnetto och utdel- ning i relation till driftnetto.
Driftnetto: Löpande överskott som står till förfogande för kapitalkostnader sedan kostnader för drift och underhåll samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld dragits från bruttointäkterna.
Kommun Bolag Faktisk Driftnetto Utdelning i
utdelning relation till
driftnetto, %
Avesta Gamla Byn 0 366,52 0,00
Gagnef Gagnefsbostäder 0 49,83 0,00 Gävle Gavlegårdarna * 0 1 807,60 0,00 Göteborg Bostadsbolaget * 117,75 2 511,00 4,69 HjällboBostaden * 10,08 45,00 22,40 Gårdstensbostäder 24,48 -88,00 -27,82 Familjebostäder 114,15 2 408,00 4,74 Poseidon 241,89 3 544,00 6,83 Dicksons Stiftelse 0 102,71 0,00
Huddinge Huge Fastigheter * 3,2 1 987,80 0,16
Härjedalen Härjegårdar Fastigh. 0 121,00 0,00
Jokkmokk Jokkmokkshus 0 69,00 0,00
Karlstad Karlstads Bostad. 1,6 1 088,15 0,15
Stiftelsen Karlstadhus 0 335,53 0,00
Karlstad Studentbost. 0 49,81 0,00
Kungsbacka Eksta Bostad. 1,71 327,51 0,52
Kungsbackabostäder 2,22 350,73 0,63
Laxå Laxåhem 0 84,07 0,00
Linköping Stångåstaden 0 2 520,05 0,00
Luleå Lulebo 0 919,14 0,00
Malmö MKB 64,5 2 442,40 2,64
Mullsjö Mullsjö Bostäder 1,1 37,43 2,94
Norrköping Hyresbostäder i Norrk 0 1 200,28 0,00
Studentbostäder i Norrk 0 30,41 0,00 Norrtälje Roslagsbostäder 0,55 334,94 0,16 Solna Signalisten** 0 496,57 0,00 Stockholm Familjebostäder 21,06 2 843,00 0,74 Svenska Bostäder 76,72 6 331,00 1,21 Stockholmshem 23,61 4 288,00 0,55 Surahammar Surahammarshus 0 51,25 0,00
Tingsryd Stiftelsen Kommunhus 0 102,04 0,00
Trollhättan Eidar 0 836,40 0,00
Varberg Varbergs Bostad. 0 611,27 0,00
Vellinge Vellingebostäder 0,99 189,13 0,52
Östersund Vestibulum Fastigh. 0 61,73 0,00
Östersundsbostäder 0 670,32 0,00
Österåker Armada 3,93 603,04 0,65
Summa 710 39 728,66
För år 2005 har uppgifter i årsredovisning om förslag till utdelning använts.
* avser 5 år
Av tabellen ovan framgår att utdelningen har varit mycket låg i förhållande till driftnettot i samtliga bostadsföretag med undantag för företagen i Göte- borgs kommun. I Hjällbobostaden har summan av utdelningarna uppgått till drygt 20 procent av de samlade driftnettona under de sex åren. I Gårdstens- bostäder har de samlade driftnettona varit – 88 mkr och trots detta har före- taget delat ut drygt 24 mkr. I dessa två fall kan man säga att utdelningarna varit orimligt höga i förhållande till företagets ekonomiska situation.
Tabell 5 visar en sammanställning av lån från kommunen. Uppgifterna har hämtats från årsredovisningar.
Kommun Bolag IB = Internbank, helt eller andel i %
F = Förmedlade helt eller andel i %. L = Lån från kommunen
- = Lån från kreditinstitut
Avesta Gamla Byn IB
Riskpremie. Bolaget betalar rikspremie för att ingå i kommunkoncernens internbank. Gagnef Gagnefsbostäder - Gävle Gavlegårdarna F 70,3 % Göteborg Bostadsbolaget Hjällbobostaden Gårdstensbostäder Familjebostäder Poseidon Dicksons stiftelse - - - - - -
Huddinge Huge Fastigheter L 990 mkr Härjedalen Härjegårdar Fastigh. - Jokkmokk Jokkmokkshus - Karlstad Karlstad Bostad.
Stift. Karlstadshus Karlstads Student- bostäder IB 537 mkr eller 28,6 % Ej specificering. L
Kungsbacka Eksta Bostad. Kungsbackabostäder - - Laxå Laxåhem - Linköping Stångåstaden - Luleå Lulebo - Malmö MKB -
Mullsjö Mullsjö Bostäder Fvia IB Norrköping Hyresbostäder
Studentbo i Norrkö-
F 3 264 mkr.
Bolaget betalar riskpremie för lånen.
År 2005 var riskpremien 13,8 mkr och redovisades som borgensavgift.
ping L
Norrtälje Roslagsbostäder IB enligt ny finanspolicy 2005.
(Under perioden 2000 - 2004 fastighetslån hos kredit- institut).
Stockholm Svenska Bostäder
Familjebostäder Stockholmshem IB 92 % år 2005. (IB 56 % år 2000) IB 1 636 mkr år 2005. IB 6 117 mkr år 2005. Solna Signalisten -
(Under år 2001 redovisas en skuld till Solna Stad på 1 000 mkr. Reverslånet förföll till betalning den 31 dec 2002).
Surahammar Surahammarshus - Tingsryd Stift kommunhus -
Trollhättan Eidar -
Varberg Varbergs Bostad. L 4 % av bolagets totala skuld.
Vellinge Vellingebostäder -
(Lån på kommunens koncernkonto i begränsad om- fattning 2002 – 2004).
Östersund Östersundsbostäder Vestibulum
L (5 mkr av långfristiga skulder om 725 mkr). -
(Före år 2003 direkta kommunala lån om ca 80 mkr). Österåker Armada I årsredovisningens 2001 och (2002) finns upptaget ett
certifikatlån på 69 mkr (74 mkr).
I Armada Fastighets AB: s årsredovisning redovisas inga kommunala lån. Trots detta finner man i kom- munens årsredovisning att Armada har erlagt ränta på 12 mkr 2005, 12 mkr 2004 och 14,4 mkr 2003. Be- loppen motsvarar den ränta som moderbolaget AB Åkers Kanal skulle erlägga på det reverslån till kom- munen om 240 mkr, som togs i samband med köpet av Armada Fastighetskoncernen.
Den genomsnittliga räntesatsen på koncernens ex- terna lån 2005 var 2,5 % (3,25 %), med en genom- snittlig räntebindningstid på 11 mån. År 2005 var räntesatsen på reverslånet 5 %.
Lån i internbank (IB) förekommer helt eller delvis i 5 kommuner. Förmed- lade lån (F) förekommer helt eller delvis i 3 kommuner och lån från kom- mun (L) förekommer i 5 kommuner. Sammantaget förekommer någon form av förbindelse i 10 av 25 kommuner.
Tabell 6 visar en sammanställning av borgensåtagande och borgensavgift
Kommun Bolag B = borgensåtagande
A = avgift för borgen
Avesta Gamla Byn -
Gagnef Gagnefsbostäder B = Ja. Kommunens borgensåta-
ganden har ökat från 88 mkr år 2000 till 133 mkr år 2005. Gävle Gavlegårdarna B = Ja. Kommunen har gått i
borgen för de cirka 30 % av lå- nen som inte förmedlas av kom- munen. Göteborg Bostadsbolaget Hjällbobostaden Gårdstensbostäder Familjebostäder Poseidon Dicksons stiftelse B = Ja för Bostadsbolaget och Familjebostäder. För Bostadsbo- laget har lån med kommunal borgen under perioden minskat från 429 mkr till 0. För Familje- bostäder har lån med kommunal borgen under perioden minskat från 209 mkr till 60 mkr och utgjorde år 2005 cirka 2 % av lånestocken.
Huddinge Huge Fastigheter B = Ja. Kommunens borgensåta-
gande för bolaget/koncernen har ökat från
2 424 mkr år 2000 till 5 140 mkr år 2005.
A Bolaget har betalat 15 mkr i
borgensavgifter under perioden 2003-2005.
Härjedalen Härjegårdar Fastigh. B = Ja. År 2005 uppgick kom-
munens borgensåtagande för företagets fastighetslån till 407,7 mkr.
Jokkmokk Jokkmokkshus B = Ja. Kommunens borgensåta- gande uppgick år 2000 till 182 mkr och 2005 till 134 mkr. Karlstad Karlstad Bostad.
Stift. Karlstadshus Karlstads Stud.bost.
B = Ja.. För Karlstad Bostads AB
uppgick lån med kommunal bor- gen år 2005 till 71 % av den tota- la lånestocken. Stift. Karlstadhus har påbörjat utbyte av säkerhet med kommunal borgen till pant- brevsäkerhet.
Kungsbacka Eksta Bostad.
Kungsbackabostäder
B = Ja. För Kungsbackabostäder
uppgick borgen år 2005 till 762 mkr, vilket var en ökning med 51 mkr jämfört med år 2004. För Eksta Bostad var 70 % av bola-
gets lån under perioden 2003- 2005 med kommunal borgen. Laxå Laxåhem B = Ja. År 2005 uppgick kom- munens borgensåtagande för företagets fastighetslån till 172 mkr.
Linköping Stångåstaden B = Ja. Kommunens borgensåta- ganden för bolaget har successivt minskat från 2 979 mkr år 2000 till 1 777 mkr år 2005.
A = Ingen redovisning av bor-
gensavgift, men att döma av kommunens årsredovisning före- kommer borgensavgifter. Luleå Lulebo B = Ja. År 2005 uppgick kom-
munens borgensåtagande för bolaget till ca 1 600 mkr och har legat på den nivån under hela perioden.
Malmö MKB B = Ja. År 2005 uppgick kom-
munens borgensåtagande för MKB till ca 1 800 mkr.
Mullsjö Mullsjö Bostäder -
Norrköping Hyresbostäder B = Nej
A = Riskpremie för förmedlade
lån från kommunen har redovi- sats som borgensavgift. År 2005 var riskpremien 13,8 mkr. Norrtälje Roslagsbostäder B = Ja. Borgensåtagandena upp-
gick år 2000 till 796 mkr och har sedan minskat till 753 mkr år 2004. I och med att bolagets lån from 2005 sker via kommunens internbank har borgensåtagande- na upphört.
A = År 2003 beslutade kommun-
fullmäktige att borgensavgiften skulle uppgå till 1 %, dvs. i Roslagsbostäders fall cirka 8 mkr.
Under 2004 och 2005 har Roslagsbostäder erlagt en bor- gensavgift på cirka 0,5 %. Bor- gensavgifter upphörde i decem- ber 2005 då kommunen övertog Roslagsbostäder och NIHAB: s externa lån.
Stockholm Familjebostäder Svenska Bostäder Stockholmshem
B = Ja. För Familjebostäder har
Stockholms stad år 2005 tecknat borgen för externa lån på 2,5
mkr. Borgensåtagande för Stock- holmshem har minskat från 295 mkr år 2000 till 17 mkr år 2005. För Svenska Bostäder har lån med kommunal borgen succes- sivt minskat under perioden från 17 % år 2000 (1352 mkr) till 7 % (542 mkr).
A År 2005 var borgensavgiften
för Svenska Bostäder 1,4 mkr (0,25 %). År 2000 var borgens- avgiften för detta bolag 2,7 mkr. Solna Signalisten B = Ja. År 2005 uppgick kom-
munens borgensåtagande för bolaget till 1200 mkr.