3 Reglering av bostadsbyggande
3.2 Bygglov och byggprocessen
För att få uppföra en byggnad krävs bygglov.12 Bygglovsprövningen
regleras i 9 kap. PBL. I bygglovet prövas byggnadens utformning och lokalisering. Krav på byggande och genomförandet av byggandet regleras i 8 kap. respektive 10 kap. PBL.
Det har betydelse för en bygglovsprövning om åtgärden ska ut- föras inom detaljplan, där områdesbestämmelser finns eller utanför detaljplan och områdesbestämmelser. Det ska inte göras någon loka- liseringsprövning i en bygglovsprövning inom detaljplanelagt område. Om lokaliseringen av bostäder är lämplig har redan prövats när detaljplanen togs fram. Även frågan om platsen är lämplig ur buller- synpunkt avgörs i detaljplaneskedet och ska därför inte prövas i bygg- lovet.
3.2.1 Bygglovsprövning utanför detaljplan
Prövning av bygglov utanför detaljplan och där områdesbestäm- melser finns innebär, till skillnad från bygglov inom detaljplan, en fullständig prövning av kraven på lokalisering, placering och utform- ning. Där områdesbestämmelser finns ska åtgärden prövas dels mot områdesbestämmelserna och mot de förutsättningar som gäller för bygglov utanför detaljplan om dessa inte har blivit prövade i om- rådesbestämmelserna enligt 9 kap. 31 § PBL. Framgår det av områdes- bestämmelser att marken ska bebyggas med bostäder ska ingen lokaliseringsprövning göras, eftersom kommunen då har prövat att marken är lämplig för bostäder vid framtagandet av områdes- bestämmelserna. De krav som inte ska prövas är antingen avgjorda i områdesbestämmelserna eller ska tas om hand först i byggprocessen.
3.2.2 Bygglovsprövning inom detaljplan
Vid prövning av bygglov inom detaljplan ska prövas om åtgärden är planenlig, överensstämmer med den detaljplan som gäller på platsen enligt 9 kap. 30 § PBL. Vidare prövas placering och utformning, omgivningspåverkan, utformningskrav, anordnande av tomter, all- männa platser och andra områden och om åtgärden är förenlig med förvanskningsförbudet och krav på varsamhet. En byggnad ska pla- ceras och utformas på ett lämpligt sätt med hänsyn till det så kallade anpassningskravet och möjligheterna att hantera avfall enligt 2 kap. 6 § PBL. Det ska även prövas om uppförandet av byggnaden upp- fyller kravet på att bebyggelseområdets särskilda historiska, kultur- historiska, miljömässiga och konstnärliga värden skyddas samt om ändringar och tillägg i bebyggelsen görs varsamt så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas. Byggnadens omgivnings- påverkan ska även prövas i bygglovet. Byggnader ska lokaliseras, placeras och utformas så att den inte medför påverkan på grund- vattnet eller omgivningen i övrigt som innebär fara för människors hälsa eller säkerhet. De får inte heller innebära en betydande olägen- het för omgivningen på annat sätt. Sådana olägenheter kan bland annat vara skymd sikt eller sämre ljusförhållanden. Vid bedömningen om det är en betydande olägenhet ska hänsyn tas till områdets karak- tär och förhållandena på orten. Vilken påverkan på omgivningen som uppförandet av en ny byggnad har kan vara olika prövad och reglerad i en detaljplan vilket gör att den prövning av omgivningspåverkan som ska göras i bygglovet skiljer sig åt.13
Krav som antingen är avgjorda i detaljplanen eller ska tas om hand först i byggprocessen ska inte prövas i bygglovet. Tekniska egenskaps- krav ska inte prövas i bygglovsprövningen utan i den efterföljande byggprocessen.14
Planenlighet
För att bygglov ska kunna ges för uppförandet av en bostadsbyggnad måste åtgärden som huvudregel stämma överens med detaljplanens krav. Den användning som gäller på platsen måste vara för bostäder enligt detaljplanen. Vidare måste åtgärden överensstämma med de
13 Se RÅ 1991 ref. 46 och RÅ 1993 ref. 59.
egenskapsbestämmelser som gäller. Det kan exempelvis vara reglerat hur mycket marken får bebyggas eller vilket fasadmaterial en bygg- nad ska ha.
I vissa fall kan bygglov beviljas för en åtgärd även om den avviker från någon planbestämmelse. Det finns fyra olika typer av avvikelser: liten avvikelse (9 kap. 31 b, 31 d, 31 e §§ PBL), avvikelse där åtgär- den är nödvändig för området, avvikelse som tillgodoser ett gemen- samt behov eller allmänt intresse samt avvikelse som är ett lämpligt komplement till användningen i detaljplan (9 kap. 32, 32 a §§ PBL).
För att bygglov ska kunna ges för en åtgärd med liten avvikelse ska avvikelsen vara liten, vara förenlig med detaljplanens syfte, till- sammans med andra avvikelser inte vara allt för omfattande, inte antas medföra betydande miljöpåverkan, och inte antas begränsa en rättighet eller pågående verksamhet i omgivningen.
Vid prövningen av bygglov inom detaljplan ska grannar och andra berörda underrättas om ansökan och lämnas möjlighet att yttra sig över den om åtgärden avviker från detaljplanen enligt 9 kap. 25 § PBL.
3.2.3 Vad som prövas i bygglovet
Vid prövning av bygglov ska både allmänna och enskilda intressen beaktas. Det ska finnas en rimlig balans mellan nyttan av ett beslut och de konsekvenser som beslutet får för motstående enskilda in- tressen.15 De allmänna intressena som regleras i 2 kap. 1 § PBL avser
bland annat miljö- och klimataspekter, mellankommunala och regio- nala förhållanden, vattenförsörjning, avlopp, avfallshantering, elek- tronisk kommunikation, skydd för värdefulla bebyggelseområden, tillgänglighet och användbarhet samt behovet av vägar, gator och torg. Vid prövning av bygglov inom detaljplan ska enbart vissa all- männa intressen beaktas.16 Vid avvägningen mellan enskilda och all-
männa intressen bör vägas in om det finns någon annan möjlighet att utföra åtgärden för att tillgodose det enskilda intresset.17
En byggnad ska enligt 8 kap. 1 § PBL uppfylla utformningskrav om att
1. vara lämplig för sitt ändamål,
15 Se prop. 2009/10:170 s. 288. 16 Se prop. 2009/10:170 s. 156.
2. ha en god form-, färg- och materialverkan, och
3. vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.
Det finns en möjlighet att ansöka om förhandsbesked innan bygglov söks för alla bygglovspliktiga åtgärder.18 Ett förhandsbesked innebär
att kommunen, innan själva bygglovsansökan görs, prövar om den aktuella åtgärden kan tillåtas på platsen. Ett positivt förhandsbesked är bindande vid den kommande bygglovsprövningen, under förut- sättning att ansökan om bygglov görs inom 2 år från den dag då för- handsbeskedet fått laga kraft. Efter ett positivt förhandsbesked måste bygglov sökas och ansökan beviljas samt startbesked beslutas för att åtgärden ska få påbörjas.19
3.2.4 Byggprocessen
Av 8 kap. 4 § PBL att ett byggnadsverk ska ha de tekniska egenskaper som är väsentliga i fråga om
1. bärförmåga, stadga och beständighet, 2. säkerhet i händelse av brand,
3. skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljön, 4. säkerhet vid användning,
5. skydd mot buller,
6. energihushållning och värmeisolering, 7. lämplighet för det avsedda ändamålet,
8. tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga,
9. hushållning med vatten och avfall, 10. bredbandsanslutning och
11. laddning av elfordon.
18 9 kap. 17–18 §§ PBL. 19 Prop. 1985/86:1 s. 285.
De tekniska egenskapskraven preciseras i plan- och byggförord- ningen (2011:338, PBF) och Boverkets byggregler (BFS 2011:6, BBR). Reglerna i BBR kan vara begränsade till att inte gälla alla slags bygg- nader, utan till exempel bara för bostäder.
De tekniska egenskapskraven tas upp i samband med genom- förandet av byggprocessen som regleras i 10 kap. PBL, vid tekniskt samråd och kommunens beslut om startbesked. Byggherren ansva- rar för att de krav som ställs på byggande uppfylls enligt 10 kap. 5 § PBL och ska enligt 10 kap. 6 § PBL se till att det finns en plan för kontrollen av byggåtgärden, en kontrollplan.
För att få påbörja byggande måste kommunen ha meddelat start- besked enligt 10 kap. 3 § PBL. För att få ett startbesked ska bygg- herren ha visat att de krav som ställs på byggande kan antas komma att uppfyllas enligt 10 kap. 24 § PBL. Syftet med krav på startbesked är att ge byggnadsnämnden möjlighet att bedöma om åtgärden kan antas uppfylla de krav som gäller enligt PBL och tillhörande före- skrifter innan åtgärden vidtas. Bedömningen inför startbesked hand- lar främst om de tekniska egenskapskraven i 8 kap. 4 § PBL och de föreskrifter som har meddelats för tillämpningen av dessa.
Innan en byggnad får tas i bruk ska kommunen ha gett ett slut- besked enligt 10 kap. 4 § PBL. Kommunen ska enligt 10 kap. 34 § PBL genom ett slutbesked godkänna att byggnadsverket får tas i bruk om byggherren har visat att alla krav som gäller för åtgärderna enligt lovet, kontrollplanen, startbeskedet eller beslut om komplet- terande villkor är uppfyllda och det inte har funnits skäl att ingripa enligt 11 kap. PBL.
3.2.5 Förbudet mot kommunala särkrav
Kommuner får inte ställa krav på byggnadsverks tekniska egen- skaper som går utöver vad som följer av PBL och de föreskrifter som meddelats med stöd av lagen enligt 8 kap. 4a § PBL.20 Förbudet mot
kommunala så kallade särkrav gäller inte bara vid prövningen av start- och slutbesked utan även vid bland annat kommunens planläggning, kommunens beslut om bygglov och i samband med genomförande av detaljplan, till exempel vid ingående av exploaterings- eller mark- anvisningsavtal. Otillåtna särkrav är utan verkan. Principen är att
tekniska krav i detaljplan ska grundas på objektiva motiv knutna till speciella förhållanden på den plats där byggandet ska ske. I huvudsak anses att de tekniska egenskapskraven ska vara statliga krav där det inte ska finnas så mycket utrymme för olika kommunala tolkningar. Även om det förekommer en variation gällande krav på energi, bärförmåga beroende på var i landet en byggnad ska uppföras så är det i huvudsak statliga krav som bör tillämpas enhetligt.