Detaljplaneförhållanden

Redovisningen i detta avsnitt avser inledningsvis planberedskapen, mätt på det sätt som är möjligt utifrån befintlig offentlig statistik, vilket innebär att vi undersökt när planen senast är fastställd för den bebyggda marken. Det finns uppenbarligen andra sätt att mäta plan- beredskap, till exempel med enkäter, men enligt utredningen har även dessa väsentliga begränsningar.

Utredningens metod att mäta planberedskap har den fördelen att den kartlägger hus som faktiskt har byggts, snarare än att titta på potentialen att bygga hus som inte med säkerhet kommer att reali- seras. Utredningens metod medför emellertid en viss eftersläpning och återspeglar naturligen planberedskapen som den såg ut för några år sedan.

Avslutningsvis undersöker utredningen huruvida det går att se kostnadsskillnader i projekten baserat på olika planförhållanden, även då baserat på när planen fastställdes. Således analyseras huru- vida det finns skillnader i kostnader baserat på hur lång tid före bebyggelsen som planen har fastställts. Utredningen har därvid tillämpat samma intervall som Konkurrensverket använt i tidigare undersök- ningar och utgått från att planer som är äldre än 5 år kan jämställas med att ingen planändring har behövt ske för att bygget ska kunna komma på plats. Om detaljplanens datum ligger inom två år före bygget har det betraktats som en sen planändring och hamnat i en egen kategori. Däremellan, med 2–5 år gamla planer, återfinns ett mellanskikt som också redovisas särskilt.

4.4.1 Planberedskapen

Planberedskapen mätt som andelen bostäder som har kunnat byggas utan eller utan planändring i ett sent skede före bebyggelsen tycks ha ökat. Det tycks enkelt uttryckt ha blivit mindre ”hand ur mun” när det gäller planeringen. Minskningen har i någon mån varit konti- nuerlig, i den utsträckning det går att mäta med bara tre undersök- ningar, men det kan tyda på att förändringen faktiskt är ett resultat av ett medvetet arbete från statsmakternas och eller kommunernas sida.

Tabell 4.5 Andel nytillkomna bostäder på mark med olika planförhållanden

Procent av nya bostäder i flerbostadshus respektive period.

2002–2003 2009–2012 2013–2018 Plan ej ändrad inom 5 år

före byggstart 13 % 14 % 38 %

Plan ändrad 3–5 år före byggstart 17 % 35 % 28 %

Plan ändrad inom 2 år

före byggstart 70 % 51 % 34 %

Källa: SCB (tabell 5) samt Konkurrensverkets rapportserie nr 2006:2 respektive 2015:4 jämte egna beräkningar. För perioden 2013–2018 baseras tabellen på drygt 143 000 lägenheter och cirka 6 700 projekt med okända planförhållanden har exkluderats.

Det är tydligt att det finns skillnader mellan olika typer av kom- muner och att kraven på planering vid nybyggnation är högre i stor- städerna än i större städer och förortskommuner. Den förbättrade planberedskapen hänför sig, enligt utredningens statistik, inte till storstäderna även om den går att se i alla andra typer av kommuner, såväl storstadsnära kommuner som större och mindre städer etc. enligt de definitioner som utredningen använder.8

Planberedskapen framstår som förbättrad oavsett från vilket håll man mäter, dvs. oavsett om man studerar andelen planer som inte ändrats eller om man, som i tabellen nedan, studerar hur många planer som har ändrats de senaste två åren före bygget. Det bör framhållas att utredningen i denna del, som den är utförd, inte belyser i vilken utsträckning kommunal eller annan mark ligger oplanerad.

Tabell 4.6 Andelen nya bostäder i flerbostadshus som krävt planändring inom 2 år före byggstart

Procent för olika kommungrupper och tidsperioder.

2002–2003 2009–2012 2013–2018

Storstäder 33 % 52 % 40 %

Storstadsnära kommuner 69 % 45 % 31 %

Större städer och kommuner nära större stad 69 % 54 % 32 %

Mindre städer/tätorter och landsbygdskommuner 65 % 55 % 31 %

Källa: SCB (tabell 6) samt Konkurrensverkets rapportserie nr 2006:2 respektive 2015:4 jämte egna beräkningar.

8 _{I undersökningen har kommuner redovisats efter 2017 års kategorisering som storstäder (A1),} Storstadsnära kommuner (A2), större städer och kommuner nära större stad (B3, B4, B5) samt mindre städer/tätorter och landsbygdskommuner (C6, C7, C8, C9). Det kan medföra begräns- ningar i jämförbarheten mot tidigare år även om indelningen då var snarlik (storstadskommuner, förortskommuner, större städer respektive övriga).

4.4.2 Kostnadsskillnader vid olika planförhållanden

Utredningens kostnadsdata indikerar att det finns ett tydligt sam- band mellan planeringen och såväl mark- som byggnadskostnaderna. Hur stor denna påverkan är varierar beroende på mätmetoden.

I nedanstående tabell, som baseras på nybyggnadskostnads- statistiken för nya flerbostadshus i allmänhet, motsvarar den extra kostnaden omkring en tusenlapp vardera på markkostnaderna och byggkostnaderna, räknat per kvadratmeter. Kostnadsskillnaden in- faller synbarligen oavsett när under femårsperioden före ett bygge som planändringen sker.9

Tabell 4.7 Kostnader för nya bostäder i flerbostadshus

Uppdelat på olika planförhållanden. Avser åren 2013–2018 och enligt nybyggnadskostnadsstatistiken (registerdata).

Ägarkategori Antal bostäder Markpris kr/kvm

Byggnadspris kr/kvm

Totalt produktions- pris kr/kvm Plan ej ändrad (inom

5 år före byggstart) 25 128 3 378 28 238 31 617

Plan ändrad 3–5 år

före byggstart 13 622 4 459 29 311 33 770

Plan ändrad inom

2 år före byggstart 18 769 4 346 29 549 33 896

Planförhållanden

okända 2 462 4 426 29 344 33 770

Källa: SCB tabell (26). Deflaterat med faktorprisindex för byggnadskostnader till 2018 års prisnivå. Vad gäller begreppen markpris, byggnadspris och produktionspris i registerdata och deras koppling till kostnaderna använder utredningen genomgående dessa begrepp som kostnadsbegrepp. Vad gäller relevansen av detta hänvisas särskilt till avsnitt 4.6. Invändningar är dock möjliga att göra inte minst med hänvisning till att olika slags vinstmarginal kan ingå, vilket framhålls av Tyréns i bilaga 5.

I tabellen ovan redovisas situationen för nya flerbostadshus mera generellt och inte endast sådana byggda på allmännyttans ramavtal. Mindre än hälften av dessa hus har tillkommit utan planändring. Nedan- stående tabell redovisar i stället enkätdata avseende ett femtiotal bygg- projekt på ramavtal.

9 _{Som framgår av tabell 4.4 ovan framstår påverkan på markpriset större när bebyggelse sker} på kommunal mark än vid jämförelsen här, som baseras på alla markförhållanden.

Tabell 4.8 Kostnader för seriebyggda hus i allmännyttan (Kombohus)

Per kvadratmeter enligt enkätdata från de allmännyttiga företagen.

Planförhållanden Antal projekt Antal bostäder Markpris kr/kvm

Byggpris kr/kvm

Totalpris kr/kvm Plan ej ändrad inom

5 år före byggstart 27 1 290 2 074 22 993 24 875

Plan ändrad 3–5 år

före byggstart 5 209 2 466 22 408 24 874

Plan ändrad inom

2 år före byggstart 17 689 3 042 26 423 29 465

Samtliga

planförhållanden 51 2 252 2 348 23 904 26 143

Källa: SCB (tabell 27) baserat på enkät genomförd av Sveriges allmännytta. Deflaterat till 2018 års nivå med faktorprisindex för byggkostnader. Avseende metoden för att koppla ihop projekt med planförhållanden se vidare avsnitt 4.1.2.

Av tabellen framgår särskilt att totalkostnaden (byggpris och mark- pris) i situationer utan behov av planändring har legat strax under 25 000 kronor per kvadratmeter i genomsnitt och att mer än hälften av projekten som hittills genomförts har kunnat genomföras utan plan- ändring (kanske också haft detta som en nödvändig förutsättning).

I bägge tabellerna har prisuppgifterna har deflaterats till 2018 års nivå. Som framgår gäller kostnadsskillnaden, enligt enkätdata som omfattar endast de bostäder som byggts på ramavtal, endast de allra senaste planändringarna som sker mindre än två år före bygget (tabell 4.8). Dessa planändringar ger då emellertid markant högre kostnader framför allt avseende byggarbetena.

Registerdata som baseras på ett större antal nytillkomna bostäder visar på effekter oavsett när under femårsperioden den nya planen fastställs men effekterna är å andra sidan relativt mindre (tabell 4.7). I jämförelse med enkätdata har registerdata ett relativt mindre bort- fall och baseras på väsentligen fler projekt och bostäder.

Utredningens slutsats är att det finns ett samband finns mellan planändringar och såväl mark- som byggkostnader både allmänt och för seriebyggda hus. Det blir särskilt tydligt när det sker sena plan- ändringar för seriebyggda hus och större delen av merkostnaden hamnar då på byggkostnaden.

Utredningen uppskattar baserat på vad som nu har sagts att kostnaderna blir mellan 2 000–4 000 kronor högre per kvadratmeter när planen måste ändras, om hänsyn tas till både mark- och bygg-

kostnader. Kostnadseffekten ligger antagligen i den undre delen av intervallet vid byggande av flerbostadshus mera generellt och i den övre delen av intervallet vid sena ändringar inför byggande på ram- avtal.

Det är inte möjligt att närmare uttala sig om varifrån kostnads- skillnaderna härrör. Man kan föreställa sig att den högre markkost- naden är hänförlig till själva kostnaderna för planeringen eller att markkostnaden slås ut på en mindre volym än annars vid situationen med planändring medan den högre byggkostnaden hänför sig till olika krav som planen ställer på själva byggnationen. Det är dock oklart om det fullt ut går att hålla isär dessa effekter.

Den stora betydelsen av planändringar mera generellt bekräftas även av den regression som konsultföretaget Tyréns har utfört på uppdrag av Sveriges Allmännytta. Enligt regressionen är kostnads- påverkan av planändring signifikant såväl avseende markpris som bygg- pris samt oavsett när under femårsperioden före bygget planänd- ringen sker (se vidare Tyréns redovisning i bilaga 5). Enligt utred- ningen bekräftar regressionen de slutsatser om kostnadspåverkan av planläggning som utredningen redan har dragit. Den illustrerar även att effekterna kan ha en väsentligen bredare betydelse för byggandet än utredningen, som i sitt arbete har fokuserat tydligt på ramavtalen, har ansett sig kunna dokumentera.