Intervjuer med allmännyttiga bostadsföretag

Utredningen har sammantaget träffat företrädare för 30 kommunala bostadsföretag i snart sagt alla typer av kommuner. Eftersom bo- lagen huvudsakligen funnits i samma kommuner som utredningen intervjuat finns en överrepresentation av kommuner med hög upp- levd bostadsefterfrågan men relativt begränsat byggande av stan- dardiserade hus. Det senare uppvägs av att utredningens kvantitativa redogörelse är fokuserat på de standardiserade hus som faktiskt har byggts.

Utredningen har även, som redan angivet i avsnitt 4.9, på plats besökt ett pågående bygge där standardiserade bostäder uppfördes åt allmännyttan. Inflyttningen var då i full gång i många av bostä- derna och utredningen fick se hur det standardiserade bygget med moduler ser ut i praktiken, inte minst installationer och trapphus. Här följer utredningens tematiska redogörelse för intervjuerna med de allmännyttiga bostadsföretagen.

5.3.1 Höga förväntningar på nybyggnadsvolymerna

Vid intervjuerna framkom sammantaget att flertalet allmännyttiga bostadsbolag har haft volymkrav från sin ägarkommun avseende hur mycket som ska byggas nytt, men vanligen också varit beroende av sin ägarkommun för att kunna leva upp till dessa mål. Flertalet all- männyttiga bostadsföretag har ett mycket begränsat eget ägande av obebyggd mark även om de ibland har möjlighet till vissa förtät- ningar i befintliga områden.

Ibland förefaller det, enligt utredningen, som att det saknas kopp- ling mellan de mål som sätts upp och de förutsättningar som ägaren ger företagen. Många företag har därför svårt att nå upp till målen när det gäller nybyggnation.

En företrädare för ett allmännyttigt bostadsföretag angav t.ex. till utredningen att man fått direktiv att senast 2022 ha påbörjat produk- tion av 300 bostäder men upplever stor brist på planlagd mark. Vid den förtätning man planerar kommer man inte kunna använda sig av standardiserade hus eftersom detaljplanen är väldigt snäv. Kommunen ställer även krav på att inom projekten finansiera infrastruktur- kostnader, vilket gör att man inte kommer få ihop kalkylen. Före- trädare för Sveriges allmännytta har angivit att sådana erfarenheter är representativa för medlemsföretagen, även om förutsättningarna för att bygga bostäder för allmännyttan varierar kraftigt mellan olika kommuner.

Ett annat av de allmännyttiga företagen anger att bolaget primärt styrs utifrån ekonomi och förmåga att bygga nytt där nyproduk- tionen sätts först. Allra längst ned hamnar underhållet. Ett tredje företag anger särskilt att styrning utöver antal bostäder saknas, vilket medfört att många små bostäder har byggts, för att man ska kunna nå så långt som möjligt mot målet att bygga fler bostäder. En annan stötesten kan vara att kommunen vill ha byggande utanför central- orten i tätorter där bostadsföretagen upplever att det är svårt att få runt kalkylen.

Många allmännyttiga företag har sammantaget svårt att leva upp till förväntningarna på mängden nya bostäder, eftersom de lågt häng- ande frukterna redan är plockade när det gäller att tillföra nya bo- städer som byggs på de allmännyttiga företagens befintliga mark- innehav.

Från kommunens sida kan det tolkas som att det allmännyttiga bolaget har för låg beställarkompetens eller helt enkelt inte vill bygga. Generellt sett är dock utredningens bild av intervjuerna som genom- förts att de allmännyttiga företagen bygger så mycket de orkar och klarar med givna ekonomiska och legala förutsättningar. Allmän- nyttan i Växjö säljer t.ex. delvis fastigheter för att finansiera sitt ny- byggande.

Bland de företag som utredningen intervjuat är det endast i Stockholm och Göteborg som det har funnits något slags kommunal ägarstyrning mot att bygga standardiserat. I bägge fallen har den praktiska effekten varit begränsad, genom att man i Göteborg inte har kommit igång med och i Stockholm har haft små volymer i de s.k. Stockholmshusen. Principbeslut om att arbeta med standardiserat byggande finns även i till exempel Uddevallahem men då i själva före- taget.

Trots att de allmännyttiga företagen ofta är stora och har en särskild relation till kommunen förefaller de inte ha lättare än andra företag att bemästra processen med markanvisningar och planlägg- ning. Det finns exempel på markanvisningar som allmännyttan har lämnat åter för att man inte fått ihop kalkylen, och att dessa i stället blivit bostadsrätter vilket ger möjlighet till högre intjäning. Flera av de allmännyttiga företagen vill bli mera delaktiga i planeringsarbetet men det har inte alltid gått fortare när de har varit det, eftersom kommunen ändå omprövat många ställningstaganden.

Den sammantagna effekten illustreras enligt utredningen i Västerås där man enligt kommunens egen utsago har ett mål för bostads- byggandet på 1 250 bostäder per år. Det senaste året tillkom 1 171 bo- städer. Kommunens bolag bygger cirka 100 bostäder per år och upp- lever då ändå att de sista hyreslägenheterna inte är lätta att få ut på marknaden till aktuell prisnivå. Företaget har ett mål om att bygga 200 bostäder per år och det finns egentligen ett vallöfte om 250 bo- städer per år.

Det som framför allt förefaller underlätta bostadsbyggande är spår- satsningar. Flertalet nya bostäder i Uppsala tänks till exempel till- komma sydost om centrum längs tåglinjen mot Stockholm där även ett tillkommande stationsläge ska byggas utöver nya spår och i an- slutning till motsvarande bebyggelse i Knivsta. Sveriges Kommuner och Regioner har i samrådet påtalat att den s.k. Sverigeförhandlingen

och de tre storstadsöverenskommelserna omfattar flera hundra tusen nya bostäder och stora infrastruktursatsningar.

5.3.2 Svårt att få lönsamhet i nyproduktionen

Flertalet av de allmännyttiga företagen är beroende av reglerna om presumtionshyra (se vidare kapitel 9) för att kunna bygga nya bostä- der. Många av företagen är också i behov av investeringsstöd för att få kalkylen att gå runt. Hyresnivåerna anses ofta för låga för att kunna få bärighet i nybyggnation, det gäller även på större orter med hög bostadsefterfrågan, givet att den allmänna hyresnivån på orten är låg. Såvitt känt för utredningen är det enda allmännyttiga bostads- företag som bygger utan presumtionshyror MKB i Malmö.

Den s.k. Uppsala-domen3 _{har medfört att allt flera allmännyttiga}

företag känner en oro för möjligheterna att ta ut kostnadstäckande hyror vid nuvarande byggkostnadsnivå och tycks åtminstone i Uppsala ha medfört att man därför begränsar nybyggnationen i meningen att man väntar med projekteringen tills det finns färdiga avtal angående hyresnivån. Det torde enligt utredningen kunna medföra fördröj- ningar.

Flera allmännyttiga företag anger att alternativa bostadsalternativ kraftigt påverkar hyressättningen och därigenom nybyggnationen. Exempel på det är Kiruna och Gällivare där realisering av värdet i ”flyttade” hus tenderar att medföra att kvarboende jämförs med andra potentiellt billigare eller uppfattat bättre alternativ.

På orter där förutsättningarna för hyresnivåerna är de direkt mot- satta, dvs. håller en hög nivå, har angivits till utredningen att hyres- gästerna med den prisnivå som nyproduktionen hamnar på förväntar sig en viss standard.

Man kan i och för sig tänka sig att segmentera produktionen men det är komplicerat att göra det i ett och samma trapphus. Vissa åtgärder styrs även av principerna för hyressättning – balkonger som är grundare än 1,40 cm låter man helt bli att bygga eftersom man inte får betalt för dem, framkommer i samtalet med ett av de större all- männyttiga bostadsföretagen.

3 _{Hyres- och arrendenämnden i Västerås beslut den 28 juni 2019 i ärende 3080-18 samt Svea} Hovrätts beslut den 29 november 2019 i mål ÖH 8353-19.

5.3.3 Höga krav på beställarkompetensen

Flera allmännyttiga företag upplever stora svårigheter att få in anbud i enskilda upphandlingar, om de försöker upphandla själva utanför ramavtalen. Kirunabostäder har till exempel försökt köpa direkt från Baltikum, men då upplevt att prisnivån anpassas till prisnivån i Kiruna, vilken delvis drivs upp av att LKAB köper på samma lokala marknad och med relativt högre betalningsvilja.

De senaste åren har det varit en svårare marknad för köparna när det under ett antal år har varit mera förmånligt att göra annat än att bygga åt allmännyttan. Inte minst det allmännyttiga bostadsföretaget Framtiden i Göteborg har arbetat mycket med att få anbud inte minst från utländska företag, vilket delvis har varit framgångsrikt. Nu får man drygt 5 anbud i genomsnitt per fråga man skickar ut, vilket är en väsentlig förbättring.

I snitt får allmännyttiga företag in 3 anbud per förfrågan och i vissa delar av landet får man inte in ett enda anbud, oavsett om det rör byggande eller upprustning av bostäder eller samhällsfastigheter och andra anläggningar, framhåller Sveriges Kommuner och Regioner i samrådet med utredningen.

Många allmännyttiga företag har gått över till att arbeta med ram- avtalsupphandlingar av olika slag, ibland för att slippa upphandlings- processerna. Flera stora allmännyttiga företag arbetar dock eller har arbetat med egna ramavtal, exempelvis Jönköping och Linköping. För Jönköpings del anser man att de egna avtalen är billigare och bättre för egen förvaltning än centrala ramavtal, bland annat vill man ha individuell vattenmätning vilket inte finns i de centrala ramavtalen utan där medför extrakostnader.

Beställarkompetensen ser enligt utredningens bedömning väldigt olika ut i olika allmännyttiga företag, delvis beroende på storlek men även beroende på om man upprätthållit ett kontinuerligt byggande eller inte över åren. Jönköping betonar särskilt för utredningen att man har byggt kontinuerligt och därför har kvar byggherrekompe- tensen, som i många företag har gått förlorad.

Det går även att identifiera företag som använder både egna och centrala ramavtal, beroende på sina behov i varje enskilt fall. Därvid kan framhållas MKB, som även anser sig ha (och av kommunen anses ha) omfattande beställarkompetens.