SKR och Kommentus ramavtal ”Nya Hus”

Utredningen har, efter hänvisning från Sveriges Kommuner och Regioner (SKR) hämtat uppgifter inledningsvis från Kommentus om ramavtalets användning och därefter kontaktat de fem största köparna hittills på ramavtalet för att efterhöra deras erfarenheter.

Som utredningen har förklarat i avsnitt 4.1 har någon kvantitativ analys av inköpen på avtalet inte genomförts. Fyra av de fem största köparna på ramavtalet har däremot intervjuats under perioden 11– 17 juni 2020 (med hänsyn till smittskyddsläget via videolänk eller tele- fon). Bland dessa var tre allmännyttiga bostadsföretag (Sigtunahem, Pitebo och Kirunahem) medan den fjärde var en kommun (Nyköping).

Ramavtalet har även diskuterats vid intervjuer ute i kommunerna och med byggföretag. Utredningen har även diskuterat ramavtalet med Sveriges Kommuner och Regioner samt hämtat information om avtalet från SKR:s publika presentationer.

Tabell 4.25 Omsättning på ramavtalet ”Nya Hus”

Rapporterad omsättning respektive år. Odeflaterat.

År Omsättning, kr

2017 112 560 000

2018 42 693 121

2019 314 804 399

Källa: SKR, Kommentus.

Uppgifterna avseende omsättning har uppdaterats senast i mars 2020. De baseras på uppgifter från leverantörerna om hur mycket de har fakturerats för inköp enligt ramavtalet. Det sker i samband med att de betalar administrativ ersättning till Kommentus för upphand- lingsarbetet, vilket enligt utredningen naturligen innebär att det finns en viss risk för underrapportering.

Efter tre år i kraft har ramavtalet enligt SKR inte fått den volym som man hade hoppats på. Avtalsvolymen var beräknad till 1 mil- jard kronor per år. Det finns dock betydande volymer som fort- farande tillkommer, till exempel i Malmö kommun, där projektet Synålen med 212 lägenheter blev klart före sommaren 2020. Utred- ningen besökte den arbetsplatsen under vintern 2020 medan arbetena fortfarande pågick i BoKloks regi.

Antalet bostäder byggda på avtalet kan enligt utredningen antas vara minst 500, med hänsyn till de nya lägenheter som nyligen till- kommit i Malmö.

4.9.1 Aktörer som har avropat på ramavtalet

Bland de som har avropat på ramavtalet finns en tydlig övervikt för allmännyttiga bostadsföretag, särskilt bland de som avropat stora volymer, sett i jämförelse med hur mycket kommunerna själva har avropat.

Tabell 4.26 Kommuner och företag som har avropat på avtalet ”Nya Hus”

Genomförda avrop per 27 mars 2020.

Beställare mkr Kirunabostäder AB 93 Säterbostäder AB 90 Pitebo AB 77 Sigtunahem AB 60 Nyköpings kommun 60 Eslövs bostad AB 38 Södertälje kommun 35 Årehus AB 25 Leksands kommun 20 Krokoms kommun 19 Borgholms kommun 15 Mitthem AB 11 Stubo AB 10 Mariestads kommun 8 Allön AB 2 Källa: SKR, Kommentus.

Motsvarande tendens finns i avropsanmälningarna, som innebär en anmälan om intresse att använda ramavtalet, utan någon förbindelse. En fjärdedel av de drygt 30 aktörer som hade gjort avropsanmälan var kommuner, enligt uppgifter som Kommentus sammanställde i november 2019.

Ett problem som har visat sig efter hand är att allmännyttiga bostadsföretag inte alltid varit omfattade av ramavtalet. Enligt Sveriges Kommuner och Regioner har dessutom en av leverantörerna dragit sig ur och en annan blivit fördröjd i starten.

4.9.2 Hur ramavtalet har använts

Intervjuerna visar att nya hus på ramavtalet har tillkommit fram- för allt där marken i fråga redan har varit detaljplanerad och kom- munalägd.

I Nyköping har kommunen byggt i två olika lägen. Först tre hus i ett villaområde från 1960–1970-talet på redan planerad mark. Trots relativt liten yta gav det utrymme för ett trettiotal bostäder. Kom- munen har därefter byggt ytterligare fyra trevåningshus med 74 lägen- heter, i vad som huvudsakligen kan betecknas som ett radhus- och bostadsrättsområde med visst inslag av befintliga hyresrätter. I bägge fallen finns redan skolor och kollektivtrafik. Ett tredje projekt är fortfarande pågående i Nyköping.

Sigtunahem har hittills använt ramavtalet för att ersättningsbygga i ett område där man river befintliga fastigheter från miljonpro- grammet. Övriga delar av miljonprogrammet har man stamrenoverat men det ansågs inte möjligt med dessa lägenheter, som ursprung- ligen byggdes för att fungera som bostäder åt byggnadsarbetare vid anläggningen av Arlanda flygplats. Enligt Sigtunahem var dessa bo- städer bristfälligt byggda redan från start.

I Piteå har det allmännyttiga företaget byggt cirka 1 km från centrum med egnahemsbebyggelse belägen mellan centrum och de nya husen, i ett område där man redan har annan produktion pågå- ende. I Kiruna slutligen, har det allmännyttiga bostadsföretaget byggt 800 meter väster om nya stadshuset, efter flytt av centrumkärnan. Området betecknas som stad men inte stadskvarter och fördelar sig på två hus med 4–5 våningar. Den första etappen är inflyttad runt årsskiftet 2019/2020 (se vidare avsnitt 5.2.6).

Bland de byggherrar som intervjuats är Nyköping, där kommunen själv har varit byggherre, också den enda kommun som haft särskilda målgrupper med det som har byggts. Där ingår även kategoribostä- der av olika slag där kommunen delvis kan kompensera sig för moms- kostnaderna. Flera av husen har personalutrymmen av olika slag.

Som framgår av tabell 4.26 ovan är det hittills en handfull kommuner som själva har avropat på ramavtalet.

Trots att de allmännyttiga företag som intervjuats inte haft sär- skilda målgrupper med det de har byggt anger ett av bostadsföre- tagen att det har blivit billigare för kommunen genom den omflytt- ning som skett tack vare nybyggnationen.

4.9.3 Erfarenheter av ramavtalet

Generellt sett anser de intervjuade företagen att det har gått snabbt att bygga på avtalet Bostad 2016. I några fall nämns fördröjningar när ramavtalet var nytt och i de inledande skedena av processen, som i det ena fallet berodde på kommunen och i det andra fallet på leverantören. Företagen på avtalet Bostad 2016 upplevs kunna leverera ganska omgående, inte minst eftersom omsättningen på avtalet hit- tills varit så begränsad. Den utlovade tiden på 9 månader för själva byggarbetena har också normalt kunnat hållas.

Den sammantagna bilden är att själva avropsprocessen har varit enkel och smidig vilket uppskattas av företag med begränsade per- sonalresurser på inköpssidan. Ramavtalet uppfattas inte ställa krav på att man ska fylla på inför avrop med särskilt omfattande egna förutsättningar. En person kan i princip sköta avropet själv och risken för överklaganden blir lägre än annars. Sveriges Kommuner och Regioner framhåller också att man fått mycket positiv återkoppling för enkelheten i avropsprocessen.

Några byggfel utöver det vanliga har man inte noterat på avtalet men flera av de intervjuade anser att det finns nackdelar som ligger i förvaltningen. Vissa har behövt anpassa lägenheterna till sin egen förvaltning men anser ändå att kostnaden blev fördelaktig tack vare flexibilitet på leverantörssidan och god egen framförhållning. Någon nämner att mindre än man hade tänkt sig ingick i ramavtalet, till exem- pel saknades badrumsskåp, vilket upplevdes som väldigt ”avskalat”.

Flera har gjort ”Norrlandsanpassningar” – tak över balkonger och entréer, större takvolymer och större förråd för fritidsutrustning av olika slag. Marknaden i Piteå anses till exempel krävande och det går enligt det allmännyttiga företaget inte att hyra ut bostäder där som hade fungerat utmärkt om de hade stått någon annanstans i Sverige.

4.9.4 Ekonomiska effekter

En samstämmig bedömning av såväl köpare på ramavtalet och Sveriges Kommuner och Regioner är att kostnadsnivån i avtalet är fördelaktig när det gäller byggnadskostnaden, särskilt med hänsyn till referens- ramarna. I Kiruna anger man särskilt att man upplever prisnivån vid andra upphandlingar som extremt uppdriven, vilket man inte lyckats få bukt med trots att man aktivt sökt leverantörer från utlandet, vilka dock snabbt anpassade sig till den lokala prisnivån när de själva om- bads sälja mot slutkund.

Enligt uppgift arbetar leverantörer till lägre pris åt större bygg- företag och åt LKAB, som är en stor byggherre på orten även när det gäller bostäder. Kirunahem får priser mellan 36 000–42 000 kronor per kvadratmeter boarea när man bygger utanför ramavtalet, vilket över huvud taget inte går att räkna hem i Kiruna, men kommer ner till 30 000 kronor per kvadratmeter boarea när man bygger på ram- avtalet.

Kostnadspåverkande faktorer som nämns är skalan av bebyggelse genom att etableringen av en arbetsplats i sig är kostsam. Anlägg- ningsarbetena runt omkring själva byggnationen anses inte ha blivit billiga jämfört med andra hus – någon nämner direkta motsatsen och har egna ramavtal för anläggningsarbeten. I flera fall anses de stan- dardiserade projekten svåra att jämföra med det andra man bygger, till exempel hus ritade av ”stjärnarkitekter” eller märkesbyggnader i centrumkärnan.

4.9.5 Plan- och byggprocessen när det har byggts

Tiden från ”ax till limpa” ligger mellan 1–2,5 år i de studerade pro- jekten men själva byggtiden har normalt hållits nere till 9 månader. Flera av de intervjuade angav att de inte anser att det skulle vara möj- ligt att bygga snabbare.

I Kiruna var bebyggelsen första huset på plats så det fanns inga grannar som kunde ha synpunkter. Trots att bebyggelse huvudsak- ligen har skett på redan kommunal och detaljplanerad mark har det ändå förts en diskussion med grannar i några fall. Från Nyköping berättas om att fastighetschefen tillsammans med kommunstyrel- sens ordförande besökte de lokala samfälligheternas årsmöten och i samband med det möttes av tydligt positiva attityder i ett av de första

projekten. I det andra projektet fanns det mera motstånd och en del boende var rädda att byggnationen skulle påverka värdet på de egna bostäderna. Kritiken lade sig dock och till slut var det ingen som överklagade byggloven.

I Piteå var man tvungen att bevilja en mindre avvikelse från detalj- planen för att kunna bygga de standardiserade husen. I något fall har man måst använda förnyad konkurrensutsättning eftersom de stan- dardiserade husen inte passade på platsen, bland annat har man be- hövt bevara gamla skyddsrum. I flera fall har det funnits särskilda krav på gestaltningen som har avsett loftgångar och materialval och man har fått anpassa sig till befintliga gestaltningsprogram.

4.9.6 Förutsättningar att bygga mera på ramavtalet

En generell iakttagelse är att företagen trots en upplevt låg prisnivå anser att de precis får ihop kalkylen, ibland med hjälp av investe- ringsstöd eller kommunal mark. Något av företagen har diskuterat huruvida direktavkastningskravet går att sänka i vissa sammanhang men annars är det framför allt Nyköping som skiljer ut sig genom att man även förvaltar de nya husen själv.

Kommunfastigheter är inte ett bolag utan en förvaltning under kommunstyrelsen och har inte samma avkastningskrav som allmän- nyttan har. Ett avkastningskrav finns även för Kommunfastigheter men eftersom kommunen redan ägde marken har man inte behövt omsätta den och således heller inte behövt pröva användningen mot det hypotetiska alternativet att kommunen skulle kunna sälja marken till högstbjudande.

Enligt Sigtunahem är det inte möjligt för dem att uteslutande bygga standardiserade hus utan man behöver en portfölj som inne- håller även annat. Framför allt i mindre centrala lägen anser företaget att det är möjligt att köpa hus på ramavtal.

Som en av de intervjuade uttrycker det skulle man gärna bygga igen på ramavtalet men är osäker på om förutsättningarna kommer att inträffa. Alla ”tecken i skyn måste passa” i meningen att det ska finnas en tillgänglig tomt med framdragen infrastruktur och just nu har man ingen lämplig tomt och de förtätningsprojekt som man initierar brukar alltid stupa på något.