Metodfrågor

Syftet med utredningens statistik är att ge utredningen ett underlag av baskaraktär avseende bostadsbyggande och hyror mera generellt men med ett särskilt fokus på nyproduktionen och vissa ramavtals- upphandlade projekt inom ramen för densamma. Det sker genom att koppla ihop olika register och statistikkällor vilket möjliggör att besvara en mängd olika efter hand uppkommande frågeställningar med koppling till uppdraget.

Utredningen har använt befintliga uppgifter i olika register för att undvika onödiga enkäter. Den del av utredningens informations- behov som krävt ny kvantitativ datainsamling gäller framför allt

detaljerade uppgifter om vad som har byggts på ramavtal. I den delen har utredningen sökt kontakt med Sveriges Kommuner och Regioner samt med Sveriges Allmännytta.

Utredningen har också undersökt om det finns ytterligare ram- avtal utöver dessa som har en sådan omfattning att de borde under- sökas. Den senare frågan har besvarats nekande med hänsyn till be- gränsad volym.

4.1.1 Webbenkäten

Under arbetet framkom att endast Sveriges Allmännyttas avtal hit- tills har varit så frekvent och volymmässigt använt att det låter sig undersökas med kvantitativa metoder. Utredningen har mot den bakgrunden samarbetat särskilt med Sveriges Allmännytta på det sättet att organisationen i samråd med utredningen har gått ut med en riktad webbenkät till de företag som har byggt på organisationens ramavtal. De för utredningen centrala uppgifter som har inhämtats avser kostnader och tidsåtgång för de olika projekten med hänsyn taget till antal bostäder och yta.

Webbenkäten har genomförts av Sveriges Allmännytta med bi- träde av konsultföretaget Tyréns. Vid utformningen av enkäten har utredningen tillsammans med Sveriges Allmännytta haft att hantera en mängd avvägningar, däribland hur många enkäter som kan skickas till ett och samma företag, som har gjort flera avrop. En avvägning har därvid gjorts varigenom det skickats en enkät till varje företag där det dock efterfrågats kostnadsuppgifter och tidsåtgång för varje projekt.

Delar av enkätresultatet har redan publicerats av Sveriges Allmän- nytta1 _{men kostnadsuppgifterna och tidsåtgången har tillsammans}

med nödvändiga bakgrundsvariabler överlämnats till SCB för att kunna göra de bearbetningar som redovisas i detta avsnitt.

Uppgifterna om yta i enkäten avser boarea (BOA) vilket motsva- rar det underlag utredningen har erhållit i övrigt. SCB:s kostnads- statistik för flerbostadshus beaktar även s.k. uthyrningsbar lokalyta.

1 _{Tio år med Allmännyttans Kombohus – resultat, effekt & påverkan, Sveriges Allmännytta,} maj 2020.

4.1.2 SCB:s bearbetning

Av kritisk betydelse för statistikbearbetningen har varit att varje upphandling blir identifierad på ett sådant sätt att den kan kopplas ihop med rätt post i SCB:s nybyggnadskostnadsstatistik. Det har skett genom att fastighetsbeteckning efterfrågats. Denna uppgift har i princip möjliggjort maskinell bearbetning men i praktiken ändå krävt omfattande manuell handpåläggning hos SCB.

Hos SCB har insamlade uppgifter kopplats till SCB:s nybygg- nadskostnadsstatistik. Den innehåller (trots benämningen) en för- handsprognos avseende bygg- och markkostnaderna och omfattar, till skillnad från Sveriges Allmännyttas enkät även uppgifter om all- männyttans byggande utanför ramavtal och om bostadsbyggandet i flerbostadshus mera generellt (privata fastighetsvärdar etc.).

De kostnadsuppgifter som erhållits från de allmännyttiga före- tagen har trots påminnelser varit behäftade med ett relativt stort bortfall, och svaren härrör från 58 procent av de utskickade enkät- erna, räknat på företagsnivå. Totalt har kostnadsuppgifter från de allmännyttiga företagen erhållits avseende omkring 2 200 bostäder av omkring 8 000 färdigställda bostäder på ramavtalet.

Bortfallet är således inte bara stort utan även systematiskt i den meningen att det tycks omfatta relativt stora projekt. Jämförelser på projektnivå avseende sådana projekt för vilka det finns uppgifter från både enkät- och registerdata indikerar emellertid att dessa även mera generellt kan antas stämma relativt väl överens. Utredningen har där- för använt SCB:s registerdata, som finns tillgänglig för en större mängd bostäder, sina vid bredare jämförelser. Vid diskussioner särskilt om bebyggelse på ramavtalet har dock utredningen kompletterat med enkätdata som, enligt utredningens bedömning, i det sammanhanget kan vara väsentligen mera träffsäker, trots ett stort bortfall.

Enkätdata om kostnader och tidsåtgång har således kopplats till nybyggnadskostnadsstatistiken. Nybyggnadskostnadsstatistiken har i sin tur kopplats till SCB:s hyresstatistik för nybyggnation, som är en årlig totalundersökning av hyrorna i det nybyggda beståndet. Den har samma rampopulation som nybyggnadskostnadsstatistiken. En- staka tabeller har använt SCB:s ortsbaserade hyresstatistik med hela (nya och gamla) beståndet som grund. Den statistiken utgör en urvalsundersökning. De nybyggda bostäderna i hyresstatistiken för

nybyggnation blir en del av beståndet i den ortsbaserade hyreskost- nadsstatistiken nästkommande år.

För att belysa i huvudsak plan- och markägarförhållanden för de nya husen har uppgifter hämtats från fastighetspris- och lagfarts- registret, fastighetstaxeringsregistret, företagsregistret och fastighets- registret som innehåller ägare och ägarbyten av fastigheter, fastig- hetsbeteckningar, koncerntillhörighet och planförhållanden. Det plan- förhållande som har inhämtats begränsar sig till datum för planens ikraftträdande. I materialet finns således inte några uppgifter om vilka begränsningar eller byggrätter som den fastställda planen före- skriver. Den tekniska rapporten från SCB har fogats till betänkandet som bilaga 4.

4.1.3 Jämförbarhet och kvalitetssäkring

I vissa delar finns historisk jämförbarhet eftersom motsvarande under- sökningar har genomförts år 2006 och 2015 av SCB, då på uppdrag av Konkurrensverket och publicerats i Konkurrensverkets rapport- serie.2 _{Hos SCB finns därför redan en etablerad metodik för att}

koppla nybyggnadskostnadsstatistiken till uppgifter om fastighets- ägande och planförhållanden.

Huvuddelen av den nya bearbetningen avser åren 2013–2018 och SCB:s redovisning finns tillgänglig i akten.3 _{Tabellering och tids-}

serieanalys har gjorts av utredningens sekretariat. Vad gäller korrela- tionsanalyserna (vilka endast avser åren 2013–2018) har de inlednings- vis gjorts manuellt och översiktligt av utredningens sekretariat samt därefter, som ett led i kvalitetssäkring och samarbete med Sveriges Allmännytta, med hjälp av en enkel regressionsmodell av konsult- företaget Tyréns som därvid har arbetat på uppdrag av Sveriges All- männytta.

Bägge analyserna ger samma huvudresultat. I regressionsmodellen är det dock även möjligt att bedöma signifikansen av olika resultat och redovisningen blir bättre och mera överskådlig. I den utsträck- ning som analyserna har givit olika resultat eller pekat åt olika håll har uppgifter antingen uteslutits, om de bedömts vara mindre centrala för utredningen, eller de olika resultaten redovisats och kontrasterats,

2 _{Konkurrensverkets rapportserie 2006:2 respektive 2015:4).} 3 _{Dnr Fi2019/00727 aktbilaga 110.}

om de har ansetts vara centrala för utredningens frågeställning. Även Tyréns redovisning har bilagts till betänkandet (bilaga 5).

4.1.4 Intervjuer

Det har av utredningen inte bedömts ändamålsenligt att efterfråga uppgifter i enkätform från kommuner med hänsyn till förväntade svårigheter att få en sådan enkät besvarad på ett relevant sätt och i tillräcklig omfattning. Vanligen har en stor mängd handläggare varit involverade från kommunens sida i ett och samma bostadsprojekt, vilka arbetar på olika förvaltningar och olika enheter inom en och samma förvaltning. Förvaltningen är dessutom olika organiserad i olika kommuner.

Vad gäller frågan om en enkät till byggföretag har utredningen funnit att den typen av uppgifter som hade varit intressanta att efterfråga, till exempel huruvida de enskilda projekten har varit lön- samma eller hur företagens kostnadsnivåer eller underentreprenader sett ut, hade haft karaktären av känslig affärsinformation. Med ett litet antal företag på ramavtalen hade det varit möjligt att urskilja även enskilda företag och projekt på ett relativt enkelt sätt.

Enligt utredningen har intervjuer varit en bättre arbetsmetod i förhållande både till berörda företag och kommuner.

4.1.5 Bostäder som ingår i studien (urval)

Undersökningen avser liksom tidigare motsvarande undersökningar av Konkurrensverket endast nytillkomna bostäder i flerbostadshus. En samlad bild av bostadsbyggandet och dess utveckling framträder i figur 10.7 (kapitel 10).

Begreppet flerbostadshus innefattar dock såväl hyresrätter som bostadsrätter och kooperativa hyresrätter. Statistiken avser således inte primärt någon särskild upplåtelseform även om uppgifter om hyror etc. naturligen inte finns för nytillkomna bostadsrätter. Vad gäller allmännyttans byggande ligger vanligen i sakens natur att det handlar om hyresrätter.

Jämfört med perioden 2009–2012 (4 år) har det under perioden 2013–2018 (6 år) byggts väsentligen fler bostäder i genomsnitt per år. Ökningen motsvarar mer än en fördubbling och det var även en kraftig ökning per år vid jämförelse med åren 2002–2003.

Tabell 4.1 Antal nya bostäder som tillkommit i flerbostadshus (urval)

Jämförelse med tidigare undersökningar gjorda av Konkurrensverket.

2002–2003 2009–2012 2013–2018

Hela perioden 15 162 43 679 143 272

Per år 7 581 10 920 23 879

(2 år) (4 år) (6 år)

Källa: SCB (tabell 1) samt Konkurrensverkets rapportserie nr 2006:2 respektive 2015:4 och egna

beräkningar avseende årsmedeltalet.

Undersökningarna har efter hand kommit att baseras på byggandet under allt längre perioder. Eftersom byggandet dessutom har ökat baseras den nuvarande undersökningen på ett väsentligt större underlag än Konkurrensverkets tidigare undersökningar. Den belyser dessutom nya frågor om seriebyggande etc.