Snabbare med ramavtal?

Statistik om byggtider finns både från SCB och från Sveriges All- männytta. Dessa mäter dock mellan olika tidpunkter och är inte jämförbara med varandra. Byggtider enligt SCB måste jämföras med andra byggtider enligt SCB och kan sålunda inte jämföras med all- männyttans byggtider enligt webbenkät. Det motsatta gäller själv- klart också.

Att bygga de nya Kombohusen har enligt statistik från SCB tagit omkring 4 månader i den första fasen och 13 månader i nästa, dvs. sammanlagt 17 månader som genomsnitt. Det är lång tid men ska jämföras med 5 respektive 16 månader, totalt 21 månader för det genomsnittliga flerbostadshuset i hela undersökningen.17

Allmännyttans bebyggelse sett som en helhet, dvs. med Kombo- husen inräknade, avviker inte påtagligt från genomsnittet för alla flerbostadshus, mer än i storstäderna där tidsåtgången för allmän- nyttans byggande mera generellt verkar ha varit extra omfattande. Vad gäller seriellt byggande verkar fördelarna när det gäller tidsåtgång vara allra tydligast i storstadsnära kommuner.

Tabell 4.18 Tidsåtgång i olika typer av kommuner m.m.

Månader i genomsnitt enligt registerdata uppdelat på olika typer av byggande/byggherrar. Åren 2013–2018.

Kommungrupper Antal projekt Tidsåtgång, månader

Samtliga Allmän- nyttan Varav Kombohus Samtliga Allmän- nyttan Varav Kombohus Storstäder 163 68 2 20 28 15 Storstadsnära kommuner 140 48 9 22 21 15 Större städer 438 212 56 20 20 18 Mindre städer/tät- orter och lands-

bygdskommuner 251 131 42 20 19 16

Källa: SCB (tabell 25) och egna beräkningar. Jämförelsen baserar sig på totalt 59 981 bostäder. Observera att Kombohusen ingår som en delmängd i uppgifterna om allmännyttan.

17 _{Generellt sett har uppdelningen av byggtiden i faser, som tillämpas både hos SCB och i enkät-} materialet, varit svårtolkad och nedan har tiderna för de bägge faserna därför med något en- staka undantag summerats.

Den uppmätta tidsfördelen med seriellt byggande är hög även i stor- städerna men det finns väldigt få projekt i storstäderna och är därför svårt att dra säkra slutsatser. Man kan förutsätta att det som medför en snabbare process i storstadsnära kommuner även skulle kunna göra det i storstäderna. Som en grov sammanfattning verkar seriellt byggande kunna medföra 3 månader kortare byggtid utanför stor- stadsområdena och 5 månader i storstadsområdena med ett genom- snitt någonstans runt 4 månader.

Utredningen noterar även att byggprojekten tar längre tid ju äldre detaljplanen är, dvs. ett slags motsatt effekt jämfört med hur kost- naderna påverkas. Utredningen anser emellertid att det har att göra med hur byggtiden mäts. SCB:s byggkostnadsenkät skickas t.ex. ut när ett bygglov har beviljats. Klockan börjar därigenom normalt ticka senare när planen måste göras om och planläggningsarbetet omfattas inte av tidskattningarna.

Generellt sett anger de allmännyttiga företagen i enkäten väsentligt längre tider än som kan uppmätas enligt SCB:s statistik. Det är inte konstigt i sig eftersom företagen när de svarar även ska ta hänsyn till allt förarbete. Det som förvånar utredningen är däremot magnituden i skill- naderna, vilka uppgår till uppemot ett halvår. Den sammantagna tiden för att få husen på plats, två år i genomsnitt enligt enkätmaterialet, jämfört med ett och ett halvt år som SCB uppmäter, framstår som relativt hög. Det är förvånande särskilt som det är dokumenterat genom utredningens intervjuer att själva avtalstecknandet på ramavtalet upp- fattas som både snabbt och smidigt av alla inblandade (se vidare kapi- tel 5). Mycket talar således, enligt utredningen, för att skälen till detta extra halvår får sökas i markanvisnings- och/eller PBL-processen som skulle kunna ta längre just för att det handlar om ett seriebyggt hus.

Tabell 4.19 Tidsåtgång och kostnader för seriellt byggande (Kombohus)

Enligt allmännyttans enkätundersökning och efter markägande.

Markägoförhållanden före byggnation Antal projekt Antal bostäder Tidsåtgång månader Totalt produktionspris kr/kvm Samtliga 51 2 252 24 26 143 Egenägd mark 15 523 20 31 259 Kommunalt ägd mark 27 1 412 24 24 633 Övriga 9 317

Källa: SCB (tabell 29) jämte egna beräkningar.

Anm. Uppgifterna om tidsåtgång är ofullständiga och prisuppgifterna måste vägas eftersom kategorin övrigt är hopslagen. Kostnadsuppgifterna i kategorin är marginellt lägre än vid kommunalt ägd mark.

Av enkätdata framgår även att flertalet bostäder i seriebyggda hus, omkring två tredjedelar, har tillkommit på kommunal mark men att en inte obetydlig del, runt en fjärdedel, har byggts på allmännyttans egenägda mark, om man för enkelhetens skull bortser från den mindre posten övrigt i tabellen ovan. Det går i genomsnitt fyra månader snabbare att bygga på den egna ägda marken medan genomsnitts- projektet blir billigare när det byggs på kommunal mark. Projekt- storleken mätt som antalet lägenheter är betydligt större vid byggna- tion på kommunens mark, i genomsnitt 52 bostäder, att jämföra med 35 bostäder när allmännyttan bygger på sin egen mark.

En angelägen fråga är om det går att se några samband mellan vilken tid det tar att bygga ett hus och hur mycket det kostar? Utred- ningen har identifierat ett visst sådant samband i enkätdata, inne- bärande att projekt med långa byggtider i den senare fasen, dvs. själva byggfasen, också har högre kostnader för själva byggnationen (det s.k. byggpriset).

Tabell 4.20 Samvariation mellan byggtid och byggkostnader

Enkätdata avseende byggpris och tidsåtgång i den senare fasen.

Byggnadspris per kvm

enligt klassindelning projekt Antal bostäder Antal månader Byggtid

Bostäder med relativt låga byggkostnader 11 379 13

Bostäder med genomsnittliga byggkostnader 20 1 041 15

Bostäder med relativt höga byggkostnader 13 710 22

Källa: SCB (tabell 21) baserat på allmännyttans enkätundersökning. Anm. Tabellen baseras på 2 130 bostäder.

Det är emellertid enligt utredningen inte självklart att det handlar om ett orsakssamband. Ett annat alternativ är att både kostnader och byggtider påverkas av att ett projekt är komplext. Med de enkla metoder som utredningen i denna del har använt för korrelations- analyser har det inte varit möjligt att hitta några andra plausibla samband baserat på tidsåtgången, till exempel mellan de totala bygg- kostnaderna och den totala tiden för projekten.18