Intervjuer med företag

Utredningen har träffat berörda byggföretag dels på ledningsnivå i Stockholm vid flera möten, på expertnivå avseende de frågor utred- ningen arbetar med, arrangerat i samarbete med Sveriges Byggindu- strier under december 2019, på plats ute i landet vid 3 olika fabri- ker/byggplatser samt dessutom efter inbjudan av ett antal regionala byggföretag hos Göteborgs byggmästareförening i februari 2020. Ytterligare byggföretag har även varit med i utredningens referens- grupp och har medverkat vid utredningens rundabordssamtal.

5.4.1 Företag som bygger standardiserat

Från de intervjuade företag som bygger på ramavtal framkommer i huvudsak följande. De senaste åren har det varit högt tryck på mark- naden och andelen hyresrätter har ökat. Den uppskattas nu till minst 2/3, dock lite olika beroende på vilken aktör man talar med. Att hyresrätternas andel har ökat beror på att det blivit svårare att komma framåt med bostadsrätter. De samlade volymerna har inte minskat nämnvärt.

Ramavtalsuppdragen är en liten men viktig del av företagens affär. Det företag som har byggt mest på ramavtal hade som allra mest 30 procent av sin omsättning där. Volymförväntningarna har ibland överträffats på företagsnivå men de samlade volymerna är inte till- räckliga för att fullt ut skörda frukterna av industriellt byggande. Inte bara offentliga beställare arbetar med ramavtal och LOU-kon- trakten har varit lite för korta för att skapa riktigt bra resultat, sär- skilt när det inte finns volymgarantier.

Ett typiskt byggprojekt beskrivs för utredningen av en företags- ledare som att först starta och sedan lägga ned ett stort företag. Om man kan göra likadant ”en gång till” så bidrar det till att hålla nere byggfelen. Det är både billigare och bättre arbetsmiljö i en fabrik jämfört med på en byggplats och blir även lättare att rekrytera. Kost- nadseffekterna är tack vare ”produktifieringen”. Även små föränd- ringar i de standardiserade uppläggen blir då kostnadsdrivande.

Offentliga inköpare anses dåliga på att förstå sambandet mellan vad de köper och vad det kostar. Byggföretagen har inget emot höga krav men de anses skadliga om de kommer sent i processen, är olika eller oprecisa. Leverantörerna i sin tur är dåliga på att tydliggöra

kostnaderna för tillkommande krav och önskemål. Det är lätt att glömma bort allt annat än de extra materialkostnaderna men det blir inte ”lite” dyrare att göra en ändring bara för att den ser liten ut – alla omställnings- och stilleståndskostnader runt omkring den tillkom- mande materialkostnaden påverkar också kostnaden.

Stomme, fasad och installationer utgör de största kostnadspost- erna. Annat som påverkar möjligheterna att bygga för en aktör inom standardiserat byggande är bl.a. krav på högsta byggnadshöjd vilket ger planavvikelser eller medför att man inte fullt ut kan nyttja detalj- planen.

Ju närmare man kommer större städer desto svårare upplevs det vara att bygga standardiserat. Det finns fortfarande ett stort mot- stånd mot industrialiserat byggande samt mot höga hus och mycket är fortsatt inte anpassat till byggande i trä, enligt ett av företagen. Kommunernas agerande har, enligt vad ett av företagen framförde vid utredningens referensgruppsmöte, en helt avgörande påverkan på bostadsbyggandet och standardisering och god gestaltning utgör inte nödvändigtvis varandras motpoler.

5.4.2 Regionalt utförda intervjuer med byggföretag

Utredningen har på inbjudan av Göteborgs byggmästareförening och i grupp intervjuat ett flertal regionala byggföretag verksamma i Göteborgsregionen. Byggbranschen ger en delvis annan bild än kom- munerna av den kommunala planeringen i regionen, vilken upplevs som prestigefylld. Alla lägen anses vara unika på ett eller annat sätt samt anses ställa särskilda krav på byggandet.

Mycket av styrningen av byggandet baseras enligt företagen på löst tyckande och subjektiva faktorer även om den ändrade särkravs- regleringen anses ha fått viss effekt på hur kraven ställs och hur tyd- ligt de uttalas. De regionala byggföretagen uppfattar att osäkra tjänste- män hellre säger nej än ja till nya byggprojekt, eftersom det är mindre riskfyllt. Med den höga personalomsättningen och unga personalen hos kommunerna blir det allt färre som vågar säga ja.

Planerna är ofta föråldrade när de väl blir klara på grund av den långa planprocessen. Olika planbestämmelser strider inte sällan mot varandra när de ska tillämpas. Byggföretagen efterlyser en anpass-

ning av plantillämpningen så att man kan säkra att även standardi- serade hus får plats.

Kraven på att bygga lokaler i bottenplan för att ”bygga stad” framhålls också som orealistiska, inte sällan återspeglas detta också i planens ändamålsbestämmelser vilket medför ytterligare svårigheter att bygga om lokalerna till bostäder, vilka i stället får hyras ut till låga hyror, vilket belastar lönsamheten i bostadsbyggandet.

Samtidigt framhåller byggföretagen statliga regler som inte är begränsade till regionen. Särskilt små och ytmässigt effektiva bostä- der anses svåra att bygga. Bostäderna måste i hög grad anpassas efter bullerreglerna, vilka inte ligger på en realistisk nivå vid bebyggelse i centrala lägen. Det är enligt byggföretagen till exempel inte rimligt att kräva att man ska kunna vädra ut mot en trafikerad gata precis när bullret mäts, utan man borde mäta bullret inne i lägenheten med stängda fönster. Den europeiska standardiseringen anses också ha varit kostnadsdrivande.

Enligt de regionala företagen som utredningen mötte i Göteborg är det generellt ofta lättare att bygga i mindre kommuner där ärendena inte bollas mellan handläggare och väntar på olika förvaltningar i om- gångar utan där processen är samordnad, t.ex. i Härryda, som utred- ningen även har besökt.

Utredningen har även träffat medarbetare som arbetar med bostads- utveckling hos en av de större aktörerna i Malmö, för att diskutera förutsättningarna för bostadsbyggandet i Skåne.

Sammantaget upplever, enligt denna intervju, alla kommuner i regi- onen sina projekt och sina förutsättningar som unika. Det är emeller- tid inte säkert att det alltid blir bättre för att gestaltningen anpassas i det enskilda fallet eller volymerna görs mindre.

De kommuner där flest vill bygga i regionen är också de kom- muner som är mest skeptiska till att bygga. Följaktligen blir det också dyrast att bygga där.

Vid intervjun diskuterades även förutsättningarna för att blanda prisvärda hyresbostäder med andra upplåtelseformer i kvarter med nybyggnation av bostadsrätter och problemen med markanvisningar utifrån byggföretagens perspektiv framhölls: Många företag räknar förgäves på varje projekt trots att utfallet många gånger framstår som relativt subjektivt och svårt att både förutse och utvärdera i efter- hand.

5.4.3 Byggföretagens synpunkter i övrigt

Utredningen ska avslutningsvis sammanfatta de synpunkter som läm- nades av byggföretag mera generellt, i samband med ett möte i grupp, arrangerat i samarbete med Sveriges Byggindustrier under december 2019. Mötet och framställningen i dessa delar fokuserar således inte uteslutande på marknaden för eller förutsättningarna för standardi- serat byggande.

Vid mötet, som delvis tog formen av ett slags gruppintervju i ostrukturerad form, framkom enligt utredningen uppfattningen att ju senare i processen kommunala krav och önskemål kommer – oavsett i vilken form – så blir de desto svårare att tillgodose. Å andra sidan finns, enligt byggföretagen på mötet, en risk att krav som kom- mer för tidigt inte står sig eller kommer i konflikt med krav som ställs senare.

Olika samhällsintressen uppfattas stå emot varandra och det är ofta bristfällig intern kommunikation och samordning såväl inom kommunerna som i förhållande till staten. Motsvarande förhållande anses gälla mellan olika statliga myndigheter och deras respektive intressen och ansvarsområden.

I en stigande konjunktur finns företag som vill bygga trots allt detta men nu börjar det komma exempel på att företag lämnar till- baka mark eftersom man helt enkelt inte klarar av att bygga med de givna förutsättningarna.

Stigande prisnivåer anses inte uteslutande ha med kostnaderna att göra utan styrs även av bostadsmarknadens utveckling mera gene- rellt. För produktionskostnaderna framhålls alltför lite upprepning och för små byggen där man inte får plats med sina koncept. Enligt företagen är betydelsen av mark- och infrastrukturkostnader trend- mässigt växande. Det börjar även komma krav på att betala för gene- rell och redan befintlig infrastruktur.

Företagen som var med vid mötet angav även att de är bekymrade över bland annat följande:

• Olika tolkningar av reglerna på olika håll i landet. Det anses även orimligt att man ställer samma krav när man bygger utanför tät- bebyggelse som i tätbebyggelse. Vilken kommun man bygger i uppfattas spela roll snarare än förhållandena där man bygger.

• Olika krav ställs i olika skeden av processen – markanvisning, planläggning, bygglov – och dessa kan stå i konflikt med varandra. Vissa krav, särskilt gestaltning, kommer in överallt och i alla faser. Ibland ställs krav vid markanvisningen som är omöjliga att leva upp till i senare skeden, med hänsyn till reglerna i PBL. Ofta tror man att det ska bli enklare i senare processer när man är överens vid markanvisningen, men så blir det inte alltid.

• Efter hand allt sämre detaljplaner som inte tar hänsyn till bygg- kostnaderna, eftersom handläggare numera har relativt kortare erfarenhet vilket påverkar kompetensen i organisationen. Det saknas t.ex. genomtänkta kvartersstrukturer. Byggherreledda plan- processer fungerar enligt företagen bättre.

• I vissa sammanhang blir det en tävling om att bygga dyrt: vissa företag kan lova vad som helst, det blir kostnadsdrivande och slutar ofta med svekdebatter när företaget inte kan leva upp till det man lovat, med hänvisning antingen till PBL eller till ekono- min. Exempel är krav på levande bottenvåningar, som ställs oav- sett om det finns förutsättningar för det eller inte.

• Låg kompetens leder till detaljfokus i ärenden, mycket skriftväx- ling och långa tider innan beslut. Den nya avgiftsrabatten vid för- senad handläggning anses ha fungerat bra.

• Kommunernas handläggning uppfattas som icke-transparent och handläggarnas preferenser slår igenom, både i bygglovs- och plan- skedet. Chefernas betydelse framhålls men företagen tvekar ofta att kontakta dem eftersom det uppfattas få negativa följder. Ibland uppfattas även att tjänstemannaorganisationen inte ”går i takt” med den politiska nivån.