Byggherrarna ansvarade för och hade idéer om hur husen skulle utformas, förvaltas och fungera. De är en viktig part både i planeringen och i genomförandet av byggena i de två projekten. I de både stadsbyggnadsprojekten var övervägande andelen av det som byggdes bostadsrätter och privata byggherrar dominerade. En viktig faktor i det sätt på vilket byggherrarna involverades i projekten var att kommunen i båda projekten var markägare. Den största delen av marken i Hammarby Sjöstad ägdes inledningsvis av Stockholms stad och all mark i Västra Hamnen ägdes av Malmö stad.
Hammarby Sjöstad
I planeringen av Hammarby Sjöstad engagerades de första byggherrarna på Sickla Udde tidigt i planeringen och inför projekteringsprocessen bildade JM, Skanska och HSB tillsammans Sickla Sjöstad AB. Marken på Sickla Udde ägdes inte av Stockholms kommun. Under hösten 1996 förvärvade Sickla Sjöstad AB och Stockholms stad av den privata ägaren Sickla Udde AB hela det markområdet (Stadsbyggnadskontoret 1997:19). Staden markanvisade sina kvarter till två av kommunens egna bostadsbolag, Svenska Bostäder och Familjebostäder (Inghe-Hagström 2002:28).
Gunilla Wastesson, exploateringsansvarige i projekt Hammarby Sjöstad, påpekar i boken Hammarby Sjöstad BoStad02 att fördelningen av marken i markanvisningen påverkades av vilket politiskt block som hade majoritet i kommunen (Wastesson 2002:44). Detta tycks framförallt ha rört fördelningen mellan olika upplåtelseformer och parkeringsnormer i stadsdelen och påverkade också de följande etapperna där staden stod som markägare.
Normen för parkeringsplatser var inledningsvis 0,35 per lägenhet, men den höjdes till 0,5 när de borgerliga fick makten efter valet 1998 (intervju Projekt Hammarby Sjöstad Inghe-Hagström 2003-03-05). Under 1997 beslutade den socialdemokratiska kommunledningen om markanvisning och fördelningen mellan hyresrätter och bostadsrätter fastställdes till ca 50 procent vardera (Wastesson 2002:44; intervju Projekt Hammarby Sjöstad Inghe-Hagström 2003-03-05). Efter majoritetsskiftet betonade den borgerliga ledningen att marken skulle säljas till marknadspris och den nya målsättningen för andelen hyresrätter i området blev 30 procent (Wastesson 2002:44).
1 Bo01-organisationen ingick till att börja med i Svensk Bomässas dotterbolag Svenska BoProjekt AB och
Även markpriset påverkades av majoritetsskiftet. Enligt Hammarby Sjöstads projektchef1 Göran Träff var direktiven från politikerna att marken skulle säljas till
bästa pris och fördelas jämnt mellan aktörerna, och ett förslag i enlighet med direktiven antogs i nämnden (intervju Projekt Hammarby Sjöstad Träff 2001-12-03). Även om politikerna inte bestämde vem som skulle bygga utifrån kriterier om kompetens vad gäller ekologiskt byggande, ställdes krav på byggherrarna i stadens markanvisningspolicy. Denna policy omfattade bedömningar som rörde såväl ekonomisk stabilitet och långsiktig kvalitets- och miljöprofil som tidigare väl genomförda projekt (Wastesson 2002:44). Enligt Wastesson var det mycket viktigt att man verkligen visste att de byggherrar som skulle genomföra projekt i stadsdelen hade förmåga och resurser att också fullfölja dem i praktiken (intervju Projekt Hammarby Sjöstad Wastesson 2004-03-26).
Aktörer såväl inom Stockholm 2004 AB som inom LIP-kansliet försökte påverka staden att använda sig av andra metoder för markanvisning. En idé var att ställa krav i markanvisningen, men kraven formulerades till slut så att byggherrarna skulle sträva efter miljömålen, vilket inte var lika förpliktigande (intervju LIP- kansliet/Miljöförvaltningen Lundberg 2000-10-16). Miljöansvarige i OS-bolaget framhåller att en fråga som projektet tidigt försökte diskutera med staden, var idén att de byggherrar som visade på goda exempel i den första etappen också skulle få mark i nästkommande etapp, medan de sämsta byggföretagen skulle bli utan (intervju OS- bolaget Edelstam 2002-01-29). Det gick inte att få gehör för den idén och miljöansvarige Edelstam insåg att det fanns andra avvägningar, bland annat att rättviseaspekten var central vid marktilldelningen inom staden (intervju OS-bolaget Edelstam 2002-01-29).
LIP-kansliet försökte motivera staden att använda markanvisningstävling som ett instrument då nya etapper efter Sickla Udde planerades. Sådana tävlingar var ur LIP- kansliets perspektiv tänkt som ett instrument att ge markanvisning till de byggföretag som tog fram de bästa förslagen med hänsyn till miljöteknik, men staden visade inte så stort intresse för detta (intervju LIP-kansliet/Miljöförvaltningen Lundberg 2000-10-16). Exploateringsansvarige Wastesson motiverar den återhållsamma hållningen till markanvisningstävlingar med att det inte går att endast välja byggherrar utifrån miljöaspekter (intervju Projekt Hammarby Sjöstad Wastesson 2004-03-26). Gestaltningsmässiga och ekonomiska frågor är av yttersta vikt att ta hänsyn till vid markanvisning och det är tillräckligt svårt att göra avvägningar efter dessa krav. En markanvisningstävling där även miljöaspekter skulle betonas skulle komplicera värderingen ytterligare (intervju Projekt Hammarby Sjöstad Wastesson 2004-03-26). De byggherrar som involverades i projektet måste ha ekonomiska resurser och uppfylla samma grundläggande villkor som i allmänhet ställs på byggherrar i staden. LIP- kansliets och OS-bolagets idéer om nya sätt att involvera byggherrar vann inget gehör.
Västra Hamnen
I Malmö köpte byggherrarna marken sent i planeringsprocessen, bland annat beroende på att mässans geografiska lokalisering ändrades till Västra Hamnen och att det tog tid att få fram planen för det nya området (intervju JM Hansson 2001-12-11; intervju
1 Denna projekttjänst har genom åren innehafts av tre olika personer. Projektchef under hösten 2005 var
Skanska Kjellberg 2001-12-12). Stadsbyggnadsdirektör Olsson betonar att den osäkra byggkonjunkturen bidrog till att sista tidpunkt för byggherrarna att teckna avtal med mässan och exploateringsavtal med Malmö stad sköts fram i tiden (Olsson 2001:19). Vid planeringen av bomässan i Malmö handlade det inledningsvis om att intressera sponsorer och byggherrar att engagera sig i projektet. Flera byggherrar bekräftar att de blev kontaktade (intervju MKB Ullman-Hammer 2002-09-04; intervju Skanska Kjellberg 2001-12-12). Stadsbyggnadsdirektör Mats Olsson, som höll i den byggherregrupp som bildades för intresserade byggherrar, blickar i boken Bo01-staden tillbaka: ”Potentiella byggherrar bjöds in. Det var en skeptisk församling, luttrade av lågkonjunkturens magnitud, bostadssektorns avreglering och en bostadsmarknad som pratiskt taget stod still” (Olsson 2001:18). En byggherre minns att kontakten med Bomässan rörde att övertyga byggherrarna att delta: ”…/i början handlade det om att sälja in projektet hos byggherrarna” (intervju JM Hansson 2001-12-11). Byggherrarna måste alltså lockas in som deltagare på mässan och det var de väl medvetna om. I det avtal som skrevs mellan Malmö stad betonades:
Kommunen är på sin sida medveten om att SveBoP söker genomföra BO2000 genom bl a samfinansiering med andra intressenter och att sådan samfinansierings- lösningar också medför förpliktelser för SveBoP att gentemot sponsorer och andra intressenter se till att BO2000 verkligen kommer till stånd (Kf 1997-01-30 § 7, Bihang Nr 8 Bil.1).1
Under processen flyttades mässan från Ön i Limhamn till Västra Hamnen nära Malmö centrum och flera byggherrar framhåller att läget i Västra Hamnen var attraktivt (intervju JM Hansson 2001-12-11; intervju Skanska Kjellberg 2001-12-12; intervju MKB Ullman-Hammer 2002-09-04). Det ligger centralt och man kunde förvänta sig en större efterfrågan på bostäderna påpekar Hansson i efterhand (intervju JM Hansson 2001-12-11). För de privata byggherrar som engagerade sig var det geografiska läget mycket betydelsefullt. En av byggherrerepresentanterna säger:
…/det som attraherade väldigt många byggherrar var att det var ett väldigt bra läge i Malmö, vara med och producera lägenheter i bra läge, det är ju alltid ett byggherreintresse (intervju Skanska Kjellberg 2001-12-12).
Ett annat motiv till att delta i projektet var att bomässan kunde förväntas ge mycket publicitet. En av de privata byggherrarna framhåller:
Vi resonerade då på det sättet att en stor mässa, kanske den största bomässan som hittills har hållits i landet, och därtill i Malmö, som ju är företagets födelseort, där kunde vi inte och ville inte stå utanför/…/det vi hela tiden öppet pratade om internt det var omfattningen av deltagandet, inte att vi inte skulle vara med (intervju Skanska Kjellberg 2001-12-12).
En tjänsteman på miljöförvaltningen berättar att byggherrarna kände viss tveksamhet om de skulle delta, men när Malmö kommunala bostadsbolag (MKB) bestämt sig för att bygga ”kom de andra efter” (intervju Malmö stad Nilsson 2001-09-07). De politiska aktörerna i Malmö fick betydelse för det kommunala bostadsbolagets beslut att bygga i Västra Hamnen. Vice ordförande i kommunstyrelsen Percy Liedholm framhåller att
1 SveBoP är en förkortning av Svenska BoProjekt AB, ett aktiebolag som ägs av Svensk Bostadsmässa, ideell
Malmö kommunala bostadsbolag (MKB) tvingades att delta (intervju vice ordförande kommunstyrelsen Liedholm 2005-07-14). Den 15 mars 1999 beslutade det kommunala bostadsbolaget MKB på ett styrelsemöte att inte delta i Bo01 (MKB protokoll styrelsemöte 1999-03-15 § 17). Ett avgörande motiv till detta, som VD i ett särskilt upprättat tjänsteutlåtande framförde, var att de höga kostnaderna för projektet skulle kunna leda till allt för höga hyresnivåer (MKB protokoll styrelsemöte 1999-03-15 § 17, bil. §17b). Marken var dyr och därtill tillkom merkostnader i form av pålning, dyr parkeringslösning och slutligen hade kvalitetsprogrammet, som var kopplat till markanvisningsavtalet, en rad bindande åtgärder som innebar fördyrande kostnader (MKB protokoll styrelsemöte 1999-03-15 § 17, bil§17b). Ett annat motiv att tacka nej var att MKB dessutom var kritiska emot att hänsyn inte hade tagits till företagets synpunkter på den framtagna planen (MKB protokoll styrelsemöte 1999-03-15 § 17, bil§17a). På ett möte en vecka senare, den 23 mars 1999, beslutade emellertid MKB:s styrelse, tvärtemot sitt tidigare beslut, att delta i Bo01 (MKB protokoll styrelsemöte 1999-03-23 § 22).
Under tiden mellan dessa två beslut hade MKB:s VD varit i kontakt med kommunledningen. I styrelseprotokollet från den 23 mars 1999 framhålls att MKB:s VD redovisat skälen till att inte delta inför kommunledningen. Men i protokollet framgår att: ”…/kommunledningen har trots detta framfört ett mycket starkt önskemål om att MKB skall delta i Bo 2001. Det skulle nämligen enligt kommunledningen se mycket egendomligt ut om Malmö kommuns eget bostadsföretag ej deltog i den Malmöbaserade mässan.” (MKB protokoll styrelsemöte 1999-03-23 § 22).
Någon form av förhandling ägde dock rum mellan MKB och kommunledningen. I styrelseprotokollet rörande MKB:s deltagande i bomässan förtydligas följande: ”…/kommunledningen har emellertid gått med på att kanalen utanför de fastigheter som erbjudits MKB skall göras farbar till ett djup av 1,20 meter och att av MKB ägda fastigheten Skoltiden 1 som ligger nära Bo 2001-området skall detaljplaneläggas samtidigt med fastigheterna inom Bo 2001-området” (MKB protokoll 1999-03-23 § 22). I kommunledningen satt Ilmar Reepalu som också satt i styrelsen för Bo01- organisationen.
En del av bomässan skulle bestå av husen i European Village, den del där olika länder skulle bygga hus i respektive lands traditioner. Ilmar Reepalu betonar att i planeringen av denna del var det svårt att påverka genomförandet. Boverket hade tillgång till de ekonomiska medel regeringen avsatt för detta projekt. Han påpekar i efterhand att ”den statliga byråkratin rådde vi inte på” (intervju kommunstyrelsens ordförande Reepalu 2004-06-24).
I planeringen av Västra Hamnen handlade det om att få byggherrarna övertygande om att delta i projekten. Några av de byggherrar som deltagit i byggherregruppen försvann, medan andra tillkom. Exempelvis realiserades aldrig ett seniorboende som JM skulle bygga på uppdrag av staden. Dessutom hade Bo01 AB enligt upprättat avtal mellan Bo01 AB och Malmö stad anvisningsrätt till tomterna (Klingberg 2001:25).