Uppfattningar i litteraturen

Den tidigare omnämnde Hjalmar Hammarsköld anförde år 1891 i sin bok ”Om grufregal och grufegendom i allmänhet enligt svensk rätt” att ”såsom allmänt erkkändt kan det betraktas, att jordeganderätten icke blott omfattar jordytan och hvadnärmast derunder ligger, utan sträcker

sig hur långt som helst på djupet med lodrätta gränser” (min kursivering).³¹⁷

Inte fullt tjugo år efter det att Hammarskjölds bok utgivits uttryckte C.G. Björling i sin då nyligen publicerade lärobok i civilrätt för nybörjare att äganderätten till fast egendom inbegri-per såväl ett utrymme under som ett i luften ovan jordytan. Enligt författaren sträcker sig rät-ten ”så långt praktiskt taget mänskligt förfogande når”.318Endast några år efter det att Björ-lings bok utkommit skrev Professor Wilhelm Sjögren i sin bok om den svenska sakrätten att ”till jordytan hör i detta avseende jämväl så stor del över o. under ytan, som praktiskt kan till-godogöras”.³¹⁹

År 1944 skrev Ekeberg och Benckert i Sakrätt I att äganderätten till en fastighet omfattar också ”ett område uppåt och nedåt, ett område, som man får tänka sig bestämt genom verti-kala plan, som dragas ifrån ägogränsen och mot jordens medelpunkt, vilka plan sedan också få tänkas fortsatta uppåt mot luftrymden”.³²⁰Hur djupt respektive högt denna rätt sträcker sig kan inte bestämmas en gång för alla menar författarna då detta är kopplat till ”det mänskliga framåtskridandet och teknikens utveckling”.321Bland annat anförde författarna att markäga-ren inte torde behöva tåla att det dras en elektrisk ledning över hans fastighet om den inte dras på sådan höjd att den därmed inte ”förorsakar ägaren någon som helst olägenhet.” Däremot sträcker sig inte markägarens rätt till sådana höjder att denne kan hindra flygmaskiner att flyga över fastigheten.³²²Författarna tycks vara inne på att äganderätten i alla fall sträcker sig så djupt respektive högt som det praktiskt går att utnyttja dessa utrymmen.

Gunnar Prawitz, vid tiden byrådirektör i Lantmäteristyrelsen, skrev år 1954 en artikel med rubriken ”begreppen fast egendom och fastighet”. I artikeln som publicerades i Svensk Lant-mäteritidskrift skriver Prawitz att en fastighet består av ett utrymme format som en pyramid ”med spetsen i jordens medelpunkt”.³²³

Bara några år efter Prawitz artikel skrev, år 1957, Sigurd Rietz en artikel i ett nummer av Förvaltningsrättslig tidskrift i anledning av det då nyligen avgjorda rättsfallet NJA 1957 s 736.324I artikeln kommer Rietz bland annat in på frågan om fastigheters rumsliga utbredning. Rietz skriver inledningsvis att äganderätten inte endast anses omfatta fastighetens yta utan även ”ett område uppåt och nedåt, bestämt efter gränserna på ytan”.325Rietz hävdar också att det inte finns några enhetliga eller fixerade uppfattningar om ”hur långt på djupet jordägaren har en skyddad rätt”.³²⁶ I den därpå följande meningen skriver Rietz att det ”[i] allmänhet torde anses, att jordägarens rätt sträcker sig så långt ned på djupet, som jorden under markytan kan tillgodogöras, och att rätten är skyddad, om jordägaren har ett intresse av sådant

317Hammarskjöld (1891) s. 59. 318Björling (1910) s. 35. 319Sjögren (1913) s. 34. 320Ekeberg/Benckert (1944) s. 17. 321Ekeberg/Benckert (1944) s. 17. 322Ekeberg/Benckert (1944) s. 17-18. 323Prawitz (1954) s. 308.

324Rättsfallet behandlas i avsnitt 3.3.4.

325Rietz (1957) s. 253.

skydd”.327Därefter tillägger han att ”[f]astigetsägarens intresse - när det gäller att bygga på djupet, närmast det antal källarvåningar, som rimligen tekniskt och ekonomiskt skulle vara tänkbara – torde alltså få anses vara den allmänna gränsen för ägarens rådighet.”328Rietz upp-fattning ger upphov till ett antal reflektioner som det finns anledning att återkomma till längre fram i detta arbete. Varför anser Rietz till exempel att fastighetsägarens ensamrätt till djuput-rymmet är beroende av att han kan visa att han har ett intresse av ett sådant skydd? I de flesta andra sammanhang torde redan innehavet av äganderätten vara skäl nog för att erhålla skydd. Anser han att en fastighet i teorin kan sträcka sig till ett djup där fastighetsägaren i teorin inte kan hävda sin rätt? Det är vidare oklart om Rietz menar att det är den genomsnittlige fastig-hetsägarens intresse som ska vara avgörande eller om det är den just för tillfället aktuelle fas-tighetsägarens intresse som ska vara utslagsgivande? Utfallet skulle med det senare synsättet i dag kunna innebära stora variationer när det gäller hur djupt till exempel två grannfastigheter sträcker sig.329

Samma år som Rietzs artikel publicerades skrev stadsadvokaten Östen Malmberg en artikel i Svenska Stadsförbundets Tidskrift med rubriken ”Om byggande under markplanet å annans grund i stad”.³³⁰Malmberg återger inledningsvis i artikeln vad såväl 1909 års lagberedning som Digman i SOU 1950:13 uttryckt angående frågan om hur djupt äganderätten till marken sträcker sig. Utifrån vad som anförts i dessa arbeten drar han sedan slutsatsen att ”den som i stad vill utföra byggnad eller anläggning under jord, vare sig det gäller gatuunderbyggnader, bergrum, tunnlar, avloppsledningar eller annat, måste skaffa sig rätt till området genom avtal med jordägaren eller genom expropriation”.³³¹Malmberg tycks således ansluta sig till upp-fattningen att fastighetsinnehavet även grundar en rätt till ett djuputrymme under markytan.

År 1959 publicerades i Svensk Lantmäteritidskrift en artikel författad av byråchefen Hel-mer Wallner, vilken för övrigt också tjänstgjorde som sekreterare i 1954 års fastighetsbild-ningskommitté332, rörande vissa rättsliga samband mellan fastigheter. I artikeln berör Wallner bland annat frågan om byggande under markplanet. Wallner menar att det är felaktigt att be-skriva en fastighet som en yta då den rätteligen utgör en volym. Fastigheter omfattar således enligt Wallner såväl ett djup- som ett luftutrymme. Hur djupt respektive högt en fastighet fak-tiskt sträcker sig är enligt Wallner i praktiken mindre intressant, men i teorin torde en fastig-het på djupet sträcka sig till jordens medelpunkt och på höjden ut i världsrymden eller till ett allmänt luftområde. Detta betyder enligt Wallner att ”enskild äganderätt och därmed fastig-heterna sträcker sig så långt upp och ned som det finns några faktiska möjligheter för ägaren att utnyttja utrymme.”³³³

Efter en omfattande genomgång av författningar med anknytning till fast egendom sam-manfattar Undén i Svensk sakrätt II rättsläget som att jordägaren saknar ”oinskränkt rådighet över sin mark”.334Han skriver vidare att ”[ä]n mindre sträcker sig hans exklusiva rådighet uppåt i luftlagren och nedåt till djupområden i jordens inre”. Detta innebär enligt författaren

327Rietz (1957) s. 253. Uppfattningen att det bara är i situationer där ägaren kan anses ha ett skyddsvärt intresse som äganderätten innefattar en skyddad rätt har Rietz förmodligen hämtat från 1909 års lagberednings förslag till jordabalk (Lagberedningen 1909 s. 105-106).

328Rietz (1957) s. 253.

329En fastighet ägd av till exempel LKAB och i vars djup det förekommer järnmalmsfyndigheter torde med Rietz resonemang sträcka sig betydligt djupare än den normale fastighetsägarens fastighet eftersom LKAB I detta fall har såväl möjlighet som intresse att tillgodogöra sig fyndigheten.

330Malmberg (1957) s. 35-41.

331Malmberg (1957) s. 35-36.

332SOU 1963:68.

333Wallner (1959) s. 242.

att äganderätten till fastigheten till exempel inte innefattar en rätt ”att kräva ersättning för djupområdets begagnande.”335Vad Undén här uttalar sig om är troligen vilka befogenheter som följer respektive inte följer med äganderätten till jord, inte vilket utrymme fastigheten omfattar; resonemanget om att äganderätten inte ger fastighetsägaren rätt att kräva ersättning för djupområdets begagnande skulle nämligen vara meningslöst om inte djupområdet ingick i fastigheten. Varför skulle äganderätten åberopas som hinder för brukandet av egendomen av någon som inte har äganderätt till egendomen? Ytterligare stöd för att Undén var av uppfatt-ningen att fastigheter i alla fall omfattar ett djuputrymme är att han tidigare i samma bok skri-ver att ”[d]en svenska lagen upptager ej beståndsdelar som särskilt begrepp. Det har ansetts obehövligt att särskilt nämna att t.ex. sand, sten, torv, lera, mineral äro beståndsdelar av

fas-tigheten” (min kursivering).³³⁶Undén synes således ha varit av uppfattningen att till fastighet-er hör såväl ett utrymme undfastighet-er marken som en del av luftlagret ovan marken.

Westerlind skriver i sin kommentar till jordabalken att uttrycket jord ska förstås i vidsträckt mening. Inom begreppet ryms enligt Westerlind alla inom svensk jurisdiktion belägna delar av jordytan. Därutöver omfattar begreppet enligt författaren såväl en del av utrymmet under jordytan som en del av luftrummet ovanför markytan. Hur djupt ner i jorden respektive hur högt upp i luften den fasta egendomen sträcker sig vill emellertid Westerlind inte svara på, men han framhåller dock att det ligger ”i sakens natur” att sträckningen i såväl djup- som höjdled inte kan vara oinskränkt.337 Westerlind har dock vid ett annat tillfälle uttryckt att äganderätten i alla fall sträcker sig till sådana djup där tunnelbanor i allmänhet anläggs.338Att dessa utrymmen räknas som en del av jorden innebär enligt Westerlind att de också är en del av den fasta egendomen.³³⁹

I sin avhandling Energirätt behandlar Gabriel Michanek ett antal frågeställningar med fas-tighetsrättslig anknytning, däribland frågan om fastigheters rumsliga utbredning. Michanek menar till att börja med att fastigheter omfattar ett djuputrymme.340Han tycks vidare vara av uppfattningen att fastigheter i princip sträcker sig till jordens medelpunkt.341

Enligt Anders Victorin är frågan om äganderätten till utrymmet under marken och till luft-rummet över marken knappast klarlagd. Victorin skriver att ”[ä]ven om det i en del fall görs gällande att äganderätten sträcker sig till jordens centrum och att den sträcker sig uppåt mot universum, får man väl anta att verkliga tvister om rätten till jord och rymd endast kan upp-komma när det finns verkliga konflikter och intressemotsättningar, dvs. i sådana fall där ut-rymmet över och under jorden kan utnyttjas.”³⁴²Victorin anför vidare att även om det i fram-tiden med hjälp av den tekniska utvecklingens kommer att vara möjligt att nå allt djupare ner i jorden kommer så småningom ”hetta och radioaktivitet att sätta bestämda gränser för hur långt man kan komma”.343Victorin tycks anlägga ett praktiskt synsätt som innebär att fastig-heten sträcker sig så djupt respektive högt som det kan anses befogat att tillvarata den en-skilde fastighetsägarens intressen. Victorin nämner till exempel att såvitt det är bekant för

335Undén (1969) s. 62.

336Undén (1969) s. 30. Mot den av mig förordade tolkningen av Undéns sätt att uttrycka sig skulle kunna anföras att Undén endast avsett att till fastigheten hänföra de i markytan liggande beståndsdelarna. Eftersom mineral-kroppar kan sträcka sig flera hundra meter ner i jorden är det troligt att Undén, om han menat att endast ytnära delar av en mineralkropp tillhör fastigheten, explicit skulle nämnt detta.

337Westerlind (1971) s. 50. 338Westerlind (1965) s. 412. 339Westerlind (1971) s. 50. 340Michanek (1990) s. 493. 341Michanek (1990) s. 494. 342Victorin (2004) s. 351. 343Victorin (2004) s. 351.

honom har det aldrig ”förekommit någon tvist där en markägare under hävdande av enbart äganderätt försökt förhindra överflygning med flygplan på hög höjd. Inte heller har kompen-sation någonsin erbjudits för sådan överflygning.”344Innebörden härav är enligt Victorin att luftrummet ovanför cirka 300 meters höjd de facto har ”exproprierats” utan ersättning.345

Författarna till lagbokskommentaren till jordabalken skriver att ”[t]ill jord är att hänföra inte endast själva jordytan med därtill hörande grund utan även träd och andra växter som förekommer därpå. Detsamma gäller luftrummet ovan marken. Även det som finns under jor-dytan ingår i begreppet jord och är en del av den fasta egendomen, såvida det inte gjorts till föremål för särskilt besittningstagande, såsom kan vara fallet med gruvfyndigheter. Räckvid-den nedåt och uppåt går dock inte att ange.”³⁴⁶Därefter tillägger författarna att ”[d]en reella möjligheten att utnyttja luftrummet respektive det som finns under jordytan kan dock sägas utgöra en praktisk gräns för nyttjandet.”347

Barbro Julstad, som bland annat var expert i Utredningen om tredimensionellt

fastighetsut-nyttjande348, menar att det är klart att fastigheter består av ett utrymme såväl över som under markytan. Utrymmet har enligt Julstad formen av en upp och nervänd kon.349Hur långt fas-tigheten sträcker sig vertikalt är enligt Julstad emellertid inte klarlagt även om det är en veder-tagen uppfattning att fastigheters vertikala sträckning åtminstone inkluderar de utrymmen som är möjliga för fastighetsägaren att utnyttja.350